I Sverige finns över 30 000 bostadsrättsföreningar. De flesta har god ekonomi, men ett fåtal föreningar som inte kan betala sina skulder går i konkurs varje år. Vid en konkurs upphör föreningen och bostadsrätterna omvandlas till hyresrätter med en ny ägare som värd. Om bostadsrättsföreningen går i konkurs förlorar alla bostadsrättsinnehavarna sina bostadsrätter och allt som har betalats för respektive bostadsrätt. Man har dessutom fortfarande kvar sina skulder för bolånet. En bostadsrättsförening som går i konkurs medför oftast stora ekonomiska förluster för bostadsrättsinnehavarna.
Bostadsrättsinnehavarna blir hyresgäster
Vid en konkurs fattar konkursförvaltaren beslut om fastigheten ska säljas. Om fastigheten säljs omvandlas bostadsrätterna till hyresrätter. Detta innebär att de tidigare bostadsrättsinnehavarna får bo kvar, men blir hyresgäster med en ny ägare som värd. Deras insatser i föreningen försvinner och de bostadsrättsinnehavare som tagit ett bolån för att kunna köpa sina andelar i föreningen kommer att ha kvar sina skulder. Detta lån blir då ett lån utan säkerhet. Efter omvandlingen kan de nya boendekostnaderna, det vill säga hyran, bli högre. Om en hyresgäst inte kan betala den nya, ofta högre, hyran är det grund för uppsägning.
Obetalda skulder vanlig anledning till konkurs
Bostadsrättsföreningens samtliga kostnader ska finansieras av bostadsrättsinnehavarnas månadsavgifter. Överstiger kostnaderna intäkterna kommer dock föreningen att på sikt få svårt att betala sina kostnader. Den vanligaste anledningen till att en bostadsrättsförening går i konkurs är just obetalda skulder. Det kan till exempel uppstå om föreningen inte betalat eller slarvat med att betala skatter, räntor, amorteringar, el, vatten eller olika kostnader för renoveringar eller skötsel av fastigheten. En bostadsrättsförening som klarar av att betala sina löpande utgifter kan dock gå med förlust i något eller några år så länge bostadsrättsföreningen har pengar kvar som täcker kostnaderna. Det är alltså styrelsens ansvar att se till att föreningen har tillräcklig likviditet för att klara framtida löpande utgifter och underhåll. Vid ett underskott måste styrelsen agera för att inte riskera att bli skadeståndsskyldiga.
Om bostadsrättsföreningen går i konkurs innan tillträdesdagen
En bostadsrättsinnehavare är ägare till bostadsrätten tills styrelsen har godkänt den nya ägaren vid en försäljning. Det räcker alltså inte med ett påskrivet kontrakt. Först när bostadsrättsföreningens styrelse godkänt den nya ägaren är köpet fullbordat. Den gamla bostadsrättsinnehavaren riskerar därför ekonomiska konsekvenser om bostadsrättsföreningen går i konkurs innan styrelsen godkänt den nya ägaren.
Tingsrätten beslutar om konkurs
Ansökan om konkurs görs hos tingsrätten av en fordringsägare eller av föreningen som fattar ett beslut om att konkursen ska godkännas. Tingsrätten fattar endast beslut om konkurs om det finns en obetald fordran eller om föreningens ekonomiska situation är så allvarlig att den inte kan lösas av till exempel höjda årsavgifter. Tingsrätten utser en konkursförvaltare som ansvarar för konkursen.
När en bostadsrättsförening försätts i konkurs upphör föreningen att existera och konkursförvaltaren tar över föreningens tillgångar och skulder. Finns tillgångar kvar i föreningen betalas skulderna av så långt de räcker. Vanligtvis säljs fastigheten för att frigöra medel för att kunna betala skulderna. De enskilda medlemmarna i bostadsrättsföreningen har kvar sina egna eventuella bolån även efter en konkurs när bostadsrätterna blir hyresrätter.
Höjda månadsavgifter kan förhindra konkurs
En bostadsrättsförening riskerar konkurs om den har en obetald fordran som den inte kan betala. Föreningen kan försöka undvika konkurs genom att höja medlemmarnas månadsavgifter. Men om föreningens finansiella problem är så allvarliga att de inte kan lösas med höjda avgifter eller annan form av kapitaltillskott, kan konkurs bli oundviklig.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi
Det är mycket ovanligt att bostadsrättsföreningar försätts i konkurs, men det händer några gånger varje år. Innan ett köp av en bostadsrätt är det därför viktigt att kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi noggrant. Läs föreningens årsredovisning och var uppmärksam på skulder, tillgångar och räntor. Om föreningen planerar omfattande renoveringar kan dess ekonomi komma att påverkas. Från och med den 1 januari 2023 är bostadsrättsföreningar skyldiga att inkludera nyckeltal som skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter i sina årsredovisningar.
Andra orsaker till avveckling av bostadsrättsförening
Boendeformen bostadsrätt finns i princip bara i Sverige. Den som bor i en bostadsrätt äger en del av bostadsrättsföreningen och har rätten att nyttja en bostad mot en månadsavgift. I styrelsen sitter valda medlemmar som ansvarar för den löpande driften, underhållet och föreningens ekonomi. Det är ett krav enligt lag att en bostadsrättsförening har en styrelse. Om inte tillräckligt många medlemmar vill sitta i styrelsen eller om styrelsen avgår, riskerar föreningen att likvideras. Vad som gäller för bostadsrättsföreningar regleras i bostadsrättslagen och i föreningens egna stadgar.
En bostadsrättsförening kan också avvecklas eller försättas i konkurs om den till exempel inte varit aktiv under en längre period eller om det förekommit ekonomiska oegentligheter eller annan brottslig verksamhet.
