En andrahandsuthyrning innebär att förstahandshyresgästen hyr ut bostaden till en annan person. I dagligt tal används dock ofta begreppet vid uthyrning av en bostadsrätt i andra hand.
Det finns några viktiga regler att förhålla sig till vid en andrahandsuthyrning av en bostadsrätt. Vi börjar med att reda ut begreppen. En andrahandsuthyrning innebär att förstahandshyresgästen hyr ut bostaden till en annan person. Det stämmer till exempel när du hyr ut din hyreslägenhet till någon eller om din hyresgäst som hyr din bostadsrätt i sin tur hyr ut den till en tredje person. När du hyr ut din bostadsrätt är det en uthyrning av egenägd bostad. Här kommer vi dock att använda uttrycket andrahandsuthyrning som ett samlat begrepp och fokusera på uthyrning av bostadsrätt. Det finns många anledningar till att någon vill hyra ut sin bostad i andrahand. Det kan till exempel vara på grund av ålder, sjukdom, för att prova ett samboende eller för att hyra ut till en närstående. Vid studier eller arbete på annan ort kan man också vilja hyra ut i andrahand liksom för en längre utlandsvistelse eller i väntan på en försäljning av bostaden.
Hyra ut bostadsrätt i andra hand
Det första du måste göra vid en andrahandsuthyrning är att få ett tillstånd från din bostadsrättförening. Du behöver inget tillstånd om du endast ska hyra ut ett rum i bostadsrätten och själv bo kvar i lägenheten. Det kallas för att ha en inneboende. Det finns inget i bostadsrättslagen som säger att du måste ha särskilda skäl till uthyrningen, däremot kan styrelsen i bostadsrättsföreningen neka om det finns en god anledning. Det skulle till exempel kunna vara om du vill hyra ut med ett vinstintresse eller den tilltänkta hyresgästen har dåliga referenser. Styrelsens beslut kan överklagas hos hyresnämnden. En ägarlägenhet kan hyras ut hur som helst och till vem som helst.
Hitta rätt hyresgäst
När du ska hyra ut din bostad är det viktigt att hitta en bra hyresgäst. Ska du hyra ut din bostadsrätt till en närstående känner du personen, annars är det bra att ta referenser från tidigare hyresvärdar och även arbets- eller studieintyg. Du kan också begära en kreditupplysning. Det kan också vara så att bostadsrättsföreningens styrelse ber om kompletterande upplysningar innan de ger sitt tillstånd.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Hyra ut i andrahand och kontrakt
Vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt ska man skriva ett kontrakt. Det finns kostnadsfria kontraktsmallar online men det kan vara en god investering att ta hjälp av en jurist för att få ett kontrakt som är uppdaterat efter de senaste lagändringarna. Ha gärna med en inventarieförteckning i kontraktet om bostadens ska hyras ut möblerad och dokumentera befintliga skador så att det blir enkelt att bevisa nya eventuella skador under uthyrningsperioden. Lämna även skötselråd till hyresgästen hur till exempel ett parkettgolv ska rengöras.
Hemförsäkring för andrahandsuthyrning
Bostadsrättsinnehavaren ska behålla sin hemförsäkring men kan behöva göra ändringar i den. Den nya hyresgästen ska teckna en egen försäkring.
Regler för andrahandsuthyrning
2013 kom nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätt som säger att parterna ska komma överens om en skälig hyra och att andrahandshyresgästen inte har besittningsskydd. Det innebär att hyresavtalet inte kan förlängas mot bostadsägarens vilja. Med skälig hyra för en bostadsrätt menas att hyran ska täcka driftkostnader, såsom el, bredband, vatten och kapitalkostnader. Utgå från avkastningsräntan när du räkna fram kapitalkostnaden. Några procent över Riksbankens referensränta räknas som skälig. Ta avkastningsräntan gånger bostadsrättens värde och dela på tolv månader. Lägg sedan på månadsavgiften och driftskostnaderna så får du fram en skälig hyra. Hyresnämnden kan gå in och styra hyran om hyresgästen anser att hyran är för högt satt och överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna. Hyran kan höjas om bostadsrätten ska hyras ut möblerad.
Skatteregler vid bostadsuthyrning
Om du hyr ut din bostad får du göra ett så kallat schablonavdrag på 40 000 kronor. Avdragets avsikt är att ersätta eventuella merkostnader som tilläggsförsäkringar som kan behövas vid andrahandsuthyrning samt andra merkostnader som till exempel ökad elförbrukning.
Överstiger hyresintäkten 40 000 kr ska 30 procent skatt betalas på det som är kvar av hyresintäkten efter alla kostnadsavdrag, givet att uthyrningen inte räknas som näringsverksamhet.
