Förändringar i Riksbankens styrränta har en direkt effekt på bankernas upplåningskostnader, vilket i sin tur leder till justeringar i bolåneräntorna. När styrräntan höjs ökar generellt bolåneräntorna, medan en sänkning av styrräntan ofta resulterar i lägre bolåneräntor. Denna påverkan märks snabbast hos bolån med rörlig ränta, där anpassningen sker nästan omedelbart. För bolån med fast ränta sker däremot ändringen mer gradvis och blir märkbar först vid omförhandling eller vid förnyelse av låneavtalet.
Styrräntan är Riksbankens främsta penningpolitiska verktyg för att styra inflationen och hålla ekonomin stabil. Den påverkar den kostnad till vilken banker kan låna eller deponera pengar hos Riksbanken, vilket i sin tur påverkar räntorna för lån och sparande för företag och privatpersoner.
När Riksbanken sänker styrräntan blir det billigare för banker att låna pengar, vilket normalt leder till lägre räntor för lån. Detta kan stimulera ekonomin genom att öka investeringar och konsumtion. Om Riksbanken höjer styrräntan blir det dyrare att låna pengar, vilket kan bromsa ekonomisk tillväxt och dämpa inflation. Styrräntans nivå påverkar med andra ord alla som har tagit lån, inklusive bolånetagare.
Så påverkas bolånetagare av höjd styrränta
När Riksbanken beslutar att höja styrräntan, ökar bankernas upplåningskostnader, vilket vanligtvis leder till att de höjer räntorna på sina utlån, inklusive bolån. Justeringen av bankernas bolåneräntor till följd av förändringen i styrräntan är inte omedelbar utan sker med viss en viss fördröjning, normalt inom några dagars till några månaders mellanrum, beroende på hur bankernas finansieringskostnader påverkas av styrräntan.
Styrräntans effekt på bolåneräntan påverkas av räntebindningstiden
Effekten av styrräntan på bolåneräntan varierar beroende på räntebindningstiden. Bolånetagare med rörlig ränta, som normalt är bunden i tre månader, kommer snabbt att märka av en ökning i månadskostnaderna efter en höjning av styrräntan. För bolånetagare med bunden ränta är effekten av en ändring i styrräntan inte lika direkt. Bundna räntor justeras vid omförhandling eller när det är dags att förnya lånet. Långsiktiga marknadsräntor, som påverkar de bundna bolåneräntorna, är mer beroende av förväntningar om den framtida ekonomiska utvecklingen och penningpolitiken.
En ökning av räntekostnaderna kan leda till betydande ekonomisk påfrestning för låntagaren, vilket kan kräva en omvärdering och justering av budgeten för att hantera de ökade utgifterna. Valet mellan rörlig och bunden ränta är avgörande eftersom dessa påverkas olika av styrräntan:
- Rörlig ränta: Den här typen av ränta justeras var tredje månad efter rådande marknadsränta. Räntekostnaderna för bolån med rörlig ränta kan alltså snabbt förändras, vilket innebär att kostnaderna kan variera varje kvartal, antingen uppåt eller nedåt.
- Bunden ränta: Denna räntetyp är fast under en överenskommen tidsperiod. Generellt sett är bunden ränta högre än rörlig ränta, eftersom banker vill skydda sig mot potentiella framtida höjningar av styrräntan. Under bindningstiden förblir bolåneräntan oförändrad oavsett styrräntans rörelser. För låntagare som föredrar stabilitet och vill undvika oväntade kostnadsökningar vid höjning av styrräntan, kan bunden ränta vara ett fördelaktigt alternativ.
Räntespreaden – skillnaden mellan styrräntan och bolåneräntan
Enligt statistik som har sammanställts av Ekonomifakta har de rörliga bolåneräntorna följt styrräntans utveckling ganska väl sedan år 2011. Den genomsnittliga skillnaden mellan bankernas utlåningsränta och styrräntan, den så kallade räntespreaden, har historiskt sett legat runt 1,8 procentenheter över styrräntan. Med andra ord har bolåneräntorna i genomsnitt varit 1,8 procentenheter högre än styrräntan. Om styrräntan till exempel varit 1 procent, har bolåneräntorna i genomsnitt legat runt 2,8 procent. Dock har räntespreaden varierat över tid, exempelvis under perioden september till november 2022, då den genomsnittliga räntespreaden låg på endast 1 procentenhet.
Det är omöjligt att förutse exakt hur hög bolåneräntan kommer att bli, eftersom det alltid finns en osäkerhetsfaktor kring Riksbankens agerande. Riksbanken kan behöva justera styrräntan mer än initialt planerat, vilket direkt påverkar bolåneräntorna. Dessutom kan räntespreaden variera över tid. Typen av bolåneränta en låntagare väljer, vare sig det är rörlig eller bunden ränta, spelar också en avgörande roll för hur låntagaren påverkas av förändringar i styrräntan.
Bankernas bruttomarginal på bolån
Hur mycket banken tjänar på ett bolån och vilken marginal bankerna har på bolån, besvaras av bankernas bruttomarginal på bolån. Bankernas bruttomarginal på bolån definieras som skillnaden mellan vad bankerna tar betalt i ränta för bolån och vad det kostar dem att finansiera dessa lån. I praktiken är det alltså en indikator på bankernas vinst på bolån före avdrag för driftskostnader och riskkostnader.
Finansinspektionen (FI) publicerar kvartalsvis uppgifter om bankernas bruttomarginal på bolån för att stärka konsumenternas position och minska deras informationsunderläge på bolånemarknaden. Denna marginal visar skillnaden mellan bankernas utlåningsränta och deras finansieringskostnad. Genom att öka transparensen kring bankernas prissättning av bolån, syftar FI till att ge kunderna bättre förutsättningar i den ofta stora ekonomiska affären det innebär att köpa bostad.
Banker finansierar sin utlåning till bostäder på flera sätt. Det kan vara genom att ge ut obligationer, men också genom inlåningen, de insättningar spararna gör. FI beräknar bruttomarginalen på priset på dessa obligationer, samt Stibor som är den ränta bankerna tar när de lånar pengar av varandra.
Räntan på inlåningen har stigit långsammare än både bankernas utlåningsräntor och Riksbankens höjningar av styrräntan. FI har därför gjort en alternativ beräkning av bruttomarginalen där de använder sig av den inlåningsränta hushållen möter, i stället för Stibor, för den andel av bolånen som finansieras just genom inlåningen.
De båda måtten har, enligt FI, följts åt historiskt, men under de senaste två åren har det vuxit fram en tydlig skillnad. Bruttomarginalen baserad på inlåningen har legat kvar på en högre nivå, medan marginalen baserad på Stibor har fallit.
Bankernas bruttomarginal på bolån har de senaste 20 åren i genomsnitt legat på strax över 1 procent. Bankernas bruttomarginal på bolån har dock varierat över tid, där den lägsta noterade bruttomarginalen var 0,22 procent i april 2009. Den högsta uppmätta bruttomarginalen registrerades i december 2017 och uppgick till 1,71 procent. På finansinspektionens hemsida finns aktuell information om bankernas bruttomarginal på bolån.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Bolåneräntan kan förändras utan att Riksbanken ändrar styrräntan
Bolåneräntorna är inte enbart beroende av Riksbankens styrränta, utan påverkas också av flera andra faktorer enligt en rapport från Riksbankens avdelning för finansiell stabilitet. En nyckelfaktor är bankernas finansieringsmetoder och hur deras finansieringskostnader utvecklas över tid. Utöver detta kan ändrade regleringar och konkurrens på bolånemarknaden också påverka de räntor som bankerna erbjuder sina kunder.
Bankernas marginal har varit en betydande bidragande faktor till den rörliga bolåneräntan under det senaste decenniet. Svenska storbanker använder i stor utsträckning marknadsfinansiering för att finansiera bolån, vilket innebär att deras finansieringskostnader varierar, särskilt under perioder av finansiell stress då dessa kostnader kan öka avsevärt.
Finansiella risker och kriser kan påverka hushållens bolåneräntor. Under tidigare finansiella kriser har bankernas finansieringskostnader ökat, vilket i sin tur har lett till höjda bolåneräntor. Dessa effekter kan dock mildras av expansiv penningpolitik.
Hushållens val av räntebindning och bankernas val av löptid på sin finansiering är avgörande för hur stor påverkan tillfällig finansiell stress har på den totala finansieringskostnaden och slutligen på bolåneräntan.
