Värdera om bostaden – sänk amorteringen eller utöka bolånet

Att värdera om bostaden kan vara ett sätt att sänka din amortering, få en fördelaktigare bolåneränta eller utöka bolånet för en renovering av bostaden. Du kan värdera om din bostad så ofta du önskar för att utöka bolånet eller förhandla om räntan. En omvärdering i syfte att sänka amorteringen kan enligt Finansinspektionens regler däremot endast genomföras högst vart femte år, eller om det har gjorts omfattande förändringar av bostaden som har lett till en avsevärd värdeökning.

En omvärdering innebär att en ny värdering görs på din bostad för att bestämma dess aktuella marknadsvärde. Syftet med att värdera om lägenheten eller huset är att sänka den så kallade belåningsgraden, som är ett mått på hur stort bolån du har i förhållande till bostadens värde.

För att beräkna din belåningsgrad, dividera storleken på ditt bolån med bostadens marknadsvärde:

Belåningsgrad = bolån / bostadens marknadsvärde

Om värdet på din bostad har ökat sedan den senaste värderingen, kan du alltså genom att värdera om din bostad få en lägre belåningsgrad. Detta är fördelaktigt eftersom en lägre belåningsgrad kan förbättra villkoren för ditt bolån.

Olika skäl att värdera om bostaden

Att värdera om din bostad kan ha flera fördelar. Om din bostad har ökat i värde, sänks belåningsgraden, vilket kan minska ditt amorteringskrav. Detta kan också ge dig möjlighet att förhandla om bättre villkor för ditt bolån, som till exempel en lägre ränta. En lägre belåningsgrad kan även skapa utrymme för att utöka bolånet för att exempelvis finansiera en renovering eller ett bilköp.

Sänka amortering

Att omvärdera ditt hus eller din lägenhet kan hjälpa dig att sänka din amortering och därmed ge dig mer pengar över varje månad. Om värdet på din bostad har ökat så mycket att din belåningsgrad blir tillräckligt låg, kan det minska hur mycket du behöver amortera varje månad. Det kan till och med innebära att du inte behöver amortera alls.

Lägre belåningsgrad kan leda till mindre amortering

Hur mycket du måste amortera bestäms bland annat av din belåningsgrad. Om din belåningsgrad är över 70 procent, behöver du amortera 2 procent av bolånets värde varje år. Om den är mellan 50 procent och 70 procent, är kravet att du amorterar 1 procent per år. Har du en belåningsgrad under 50 procent, behöver du inte amortera alls.

Om du värderar om din bostad och detta leder till att din belåningsgrad sjunker under 70 procent, uppfyller du alltså villkoret för att bara amortera 1 procent istället för 2 procent.

Skuldkvoten påverkar din amortering

Det är viktigt att komma ihåg att din amortering också påverkas av din skuldkvot, det vill säga bolånets storlek i förhållande till din årsinkomst.

Skuldkvot = bolån / årsinkomst

Om din skuldkvot överstiger 4,5 gånger din årsinkomst måste du dessutom amortera minst 1 procent extra utöver den amortering som krävs baserat på din belåningsgrad.

Man kan värdera om bostaden vart 5:e år

Enligt Finansinspektionens regler för amorteringskravet får man värdera om bostaden i syfte att sänka sin amortering som oftast vart femte år. Om du köpte din bostad eller gjorde den senaste värderingen år 2024, kan du alltså tidigast värdera om bostaden i syfte att sänka din amortering år 2029.

Undantag för att få omvärdera bostaden innan 5 år

Det finns undantag från regeln att man måste vänta fem år med att värdera om sin bostad. Enligt Finansinspektionens regler får du värdera om bostaden tidigare om du har genomfört stora renoveringar, ombyggnader eller tillbyggnader som betydligt höjer bostadens värde. Denna värdeökning måste komma från större förändringar som påverkar bostadens marknadsvärde avsevärt. Mindre renoveringar, som köks- eller badrumsrenoveringar, anses normalt inte vara tillräckliga. Det är upp till banken att bedöma om förändringarna är tillräckligt omfattande. Generella prisökningar på bostadsmarknaden eller i ditt område är inte skäl nog för en omvärdering före femårsgränsen.

Exempel på omfattande förändringar:

• Upprustning av ett renoveringsobjekt som ursprungligen köpts till ett pris som är väsentligt lägre än marknadsvärdet för det nyrenoverade objektet.
• Tillbyggnad som medför större boyta.
• Att en tomträtt friköps och blir en äganderätt.
• Installation av bergvärme.

Exempel på förändringar som inte anses vara omfattande:

• Renovering av vissa delar av hemmet, till exempel kök eller badrum.
• Bygga till balkong, terrass, altan eller carport. Även om dessa tillbyggnader kan göra bostaden mer attraktiv, anses de inte signifikant höja bostadens marknadsvärde.
• Att lägga nytt tak. Detta är en viktig del av husets underhåll, men ses generellt sett som en del av det löpande underhållet snarare än en stor värdehöjande renovering.
• Löpande underhåll, såsom målning eller byte av golv, som är normala aktiviteter för att bibehålla bostadens skick över tid.

Få lägre bolåneränta

Ett annat skäl till att värdera om lägenheten eller huset är att försöka sänka sin bolåneränta. Om värderingen visar att bostadens marknadsvärde har ökat, minskar din belåningsgrad. En lägre belåningsgrad förbättrar ditt förhandlingsläge gentemot banken, eftersom risken att du inte skulle klara av att betala ditt bolån då anses vara lägre. Detta kan du använda till din fördel när du förhandlar om bolåneräntan med din bank.

Ju lägre belåningsgrad du har, desto mindre risk tar långivaren. Detta kan leda till att fler banker är intresserade av att låna ut pengar till dig, vilket ökar konkurrensen mellan bankerna. Ökad konkurrens gör det enklare för dig att förhandla och kanske sänka din ränta ytterligare.

Ingen 5-årsregel

Till skillnad från när du omvärderar bostaden för att sänka din amortering, behöver du inte vänta fem år mellan värderingarna om syftet är att omförhandla bolåneräntan. Du kan omvärdera din bostad så ofta du önskar.

Utöka bolånet

Att värdera om bostaden kan vara ett sätt att utöka ditt bolån. Enligt gällande bolåneregler får du maximalt belåna 85 procent av bostadens marknadsvärde.

Om en omvärdering av din bostad visar att värdet på bostaden har ökat, så innebär det att din belåningsgrad har minskat. Det skapas då en skillnad mellan den nya belåningsgraden och den maximalt tillåtna belåningsgraden på 85 procent. Denna skillnad utgör det låneutrymme som du kan utöka ditt bolån med.

Pengarna kan användas för att renovera din bostad och höja dess värde, göra större inköp som en bil eller möbler, investera i fastigheter eller andra finansiella tillgångar, eller konsolidera skulder för att sänka kostnaderna genom att byta ut dyrare lån mot ett billigare bolån.

Du bör vara medveten om att ett utökat bolån ökar din skuldsättning och därmed även dina räntekostnader. En högre skuldsättning leder också till en ökad skuldkvot, vilket kan påverka hur mycket du behöver amortera. Detta ökar din ekonomiska risk, särskilt om räntorna stiger eller om din ekonomiska situation försämras.

Så värderar du om bostaden

1. Anlita en mäklare

Hitta en lokal mäklare för att få en muntlig värdering av din bostad. Den muntliga värderingen visar om bostadens marknadsvärde har ökat tillräckligt mycket för det skäl du vill värdera om den för.

2. Kontakta din bank

Om din nya värdering bekräftar att värdet av din bostad har gått upp kan du kontakta din bank. Meddela banken vad du är intresserad av: sänka din amortering, utöka ditt bolån eller få en lägre bolånekostnad.

3. Få skriftlig värdering

Kontakta mäklaren på nytt för att nu få en skriftlig värdering av bostaden. En skriftlig värdering kostar vanligtvis mellan 2000 och 3000 kronor. Kom ihåg att spara den skriftliga värderingen eftersom du kommer att behöva skicka in den till banken.

4. Skicka in värderingen

Skicka in den skriftliga värderingen till banken.

5. Sänk amorteringen, få en fördelaktigare bolåneränta eller utöka bolånet

Prata med din rådgivare på banken och se om du kan sänka din amortering, få en fördelaktigare bolåneränta eller utöka bolånet.