Amorteringskrav på bolån - hur mycket måste man amortera?

Amorteringskravet bestämmer hur mycket du måste betala av på ditt bolån varje år, beroende på hur stor din belåning är i förhållande till bostadens värde samt din inkomst.

Syftet med amorteringskravet är att minska hushållens skulder och minska risken för ekonomiska problem om räntorna stiger eller ekonomin förändras. Det är utformat för att uppmuntra låntagare att minska sina skulder över tid och bidra till en stabilare bostadsmarknad och ekonomi.

Hur mycket måste man amortera?

Hur mycket du måste betala av på ditt bolån varje år, beror din belåningsgrad (hur stor del av bostadens värde som är belånad) och skuldkvoten (hur stor låneskulden är i förhållande till årsinkomsten).

Enligt amorteringskraven från 2016 behöver bolån som utgör mindre än 50 % av bostadens värde inte amorteras. Om belåningen ligger mellan 50 % och 70 % måste du amortera 1 % av lånebeloppet per år, och om belåningen är 70 % eller mer krävs en amortering på 2 % per år. Banken får bevilja bolån upp till maximalt 85 % av bostadens värde, medan resterande del, kontantinsatsen, måste finansieras av låntagaren själv.

År 2018 infördes ytterligare regler som innebär att om låntagarens skuld överstiger 4,5 gånger årsinkomsten före skatt (bruttoinkomsten), tillkommer en extra amortering på 1 % per år, oavsett hur stor belåningsgraden är.

Amorteringsreglerna

Amorteringskravet innebär att låntagare måste betala av på sitt bolån i en viss takt, enligt följande amorteringsregler:

• Belåningsgrad under 50 % – ingen amortering krävs.
• Belåningsgrad mellan 50 % och 70 % – amorteringskrav på minst 1 % per år.
• Belåningsgrad över 70 % – amorteringskrav på minst 2 % per år.
• Skuldkvot över 4,5 gånger årsinkomsten – extra amorteringskrav på 1 % per år, oavsett belåningsgrad. 

Undantag från amorteringskrav på bolån

Under vissa omständigheter kan undantag från amorteringskrav på bolån beviljas, bland annat om:

• Belåningsgraden är under 50 % av bostadens marknadsvärde och din skuldkvot (skulden i förhållande till årsinkomsten) är under 4,5. I detta fall kan bolånet vara helt amorteringsfritt.
• Vid köp av en nyproducerad bostad kan du ansöka om upp till fem års amorteringsfrihet, förutsatt att belåningsgraden inte överstiger 85 %.
• Om du bygger ett nytt hus och finansierar det med ett byggnadskreditiv behöver du inte amortera under byggtiden. När huset är färdigbyggt kan du ansöka om upp till fem års amorteringsfrihet om belåningsgraden är under 85 %.
• Om din ekonomi har försämrats avsevärt, till exempel på grund av minskad inkomst eller andra förändringar som påverkar din betalningsförmåga, kan du ansöka om en amorteringsfri period.

Observera att amorteringsfrihet inte beviljas automatiskt enbart för att dessa kriterier är uppfyllda. Du måste själv ansöka om amorteringsfrihet, och banken gör alltid en individuell bedömning av din ekonomiska situation innan beslut fattas.

Förslag om sänkt amorteringskrav och höjt bolånetak

En statlig utredning har presenterat förslag om att ändra reglerna för bolån i Sverige. Utredningen föreslår att höja bolånetaket från dagens 85 % till 90 %, vilket skulle innebära att hushåll kan låna en större andel av bostadens värde. Samtidigt föreslås att det skärpta amorteringskravet från 2018, som innebär att låntagare med hög skuldkvot måste amortera mer, ska avskaffas. Istället föreslås ett förenklat amorteringskrav på 1 % per år för lån som överstiger 50 % av bostadens värde.

För att begränsa hushållens skuldsättning föreslås även ett skuldkvotstak, vilket innebär att hushåll inte får låna mer än 5,5 gånger sin årliga bruttoinkomst. Bankerna ska dock ha möjlighet att göra undantag för upp till 10 % av låntagarna som behöver låna mer än detta.

De nya föreslagna amorteringsreglerna

De nya amorteringsreglerna enligt den statliga utredningen skulle innebära följande:

• Bolånetaket höjs från 85 % till 90 %.
• Belåningsgrad under 50 % – ingen amortering krävs.
• Belåningsgrad över 50 % – minst 1 % amortering per år.
• Skuldkvotstak på 5,5 gånger årsinkomsten – hushåll inte ska kunna låna mer än 5,5 gånger sin årliga bruttoinkomst.
• Undantag för skuldkvotstaket – bankerna ska ha möjlighet att göra undantag från skuldkvotstaket för upp till 10 % av sina låntagare.

Utredningen som presenterades den 4 november 2024 föreslår ett gradvis införande av de nya reglerna.

Konsekvenser av de nya amorteringsreglerna

Enligt Finansinspektionen skulle ett höjt bolånetak från 85 % till 90 % innebära att fler hushåll kan ersätta dyra blancolån med billigare bolån, vilket ökar deras låneutrymme. Nästan en tredjedel av bostadsköparna har redan hög belåningsgrad utan blancolån och kan höja sin belåning med 5 procentenheter om bolånetaket höjs, vilket driver upp bostadspriserna. Ett högre tak skulle göra att hushåll kan låna upp till 35 % mer och köpa bostäder som är 33 % dyrare.

På sikt kan en 90-procentsbelåning bli en norm, vilket ytterligare skulle öka hushållens skulder och bidra till en fortsatt prisuppgång. Detta medför risker för både konsumentskydd och finansiell stabilitet, särskilt om fler hushåll skulle ta stora lån i en högt värderad bostadsmarknad.