Fast eller rörlig ränta på bolånet – ska man binda räntan eller inte?

Vid köp av bostad står låntagare ofta inför valet mellan fast (bunden) ränta och rörlig ränta. Båda alternativen har sina specifika egenskaper och fördelar som passar olika typer av låntagare och ekonomiska situationer. Vilken räntebindningstid som är bäst beror på den förväntade ränteutvecklingen och låntagarens ekonomiska situation.

Skillnaden mellan rörlig och fast ränta

Rörlig ränta på ett lån justeras efter förändringar på räntemarknaden. Vid ett rörligt bolån innebär det att räntan på lånet stiger när marknadsräntorna stiger, och sjunker när marknadsräntorna sjunker. Denna flexibilitet innebär att låntagaren potentiellt kan dra fördel av lägre räntekostnader när räntemarknaden sjunker. Det ger en möjlighet att anpassa sig till rådande ekonomiska förhållanden, men det innebär också en större osäkerhet. Om marknadsräntorna stiger, kommer låntagarens räntekostnader att öka motsvarande, vilket kan göra budgetering och finansiell planering mer komplicerad. Detta gör lån med rörlig ränta mer oförutsägbara och kan vara en utmaning för de som föredrar en stabil och förutsägbar månadskostnad. Rörlig ränta i bolånesammanhang är inte helt rörligt i bemärkelsen att den ändras från månad till månad, utan rörlig bolåneränta innebär att räntan är låst till samma räntesats i tre månader. Låntagarens räntekostnader kan därför ändras som oftast var tredje månad.

Fast ränta, eller bunden ränta som det också kallas, innebär att räntan på ett bolån är låst till samma räntesats under avtalad period. Låntagaren betalar därför lika mycket i ränta under hela bindningstiden. Vanliga bindningstider för ett bundet bolån är mellan ett och fem år. Under bindningstiden är låntagarens räntekostnader praktiskt taget konstanta, om man bortser från de relativt små räntekostnadssänkningarna som amorteringen bidrar med. Fast ränta ger därmed förutsägbarhet och underlättar långsiktig ekonomisk planering. Detta är särskilt fördelaktigt när räntorna förväntas stiga, eftersom det skyddar låntagaren från potentiella räntehöjningar. En nackdel med fast ränta är dock att låntagaren inte kan dra nytta av eventuella sänkningar i räntemarknaden under bindningstiden. Om räntorna sjunker, fortsätter låntagaren att betala den högre, fastställda räntan.

Ett bolån kan delas upp i flera delar med olika bindningstider på varje del. I princip gäller att ju längre bindningstid lånet har, desto högre räntesats. Att en låntagare ”binder räntan”, innebär att låntagaren väljer fast ränta.

Faktorer som påverkar räntan

För att kunna göra ett välinformerat val mellan fast eller rörlig ränta på bolånet, är det bra att förstå de faktorer som påverkar fastställandet av räntenivåerna för både rörliga och fasta bolåneräntor.

Riksbankens styrränta

Bolåneräntornas nivåer, både de rörliga och de fasta, är intimt kopplade till Riksbankens styrränta, som i sin tur är beroende av de övergripande ekonomiska förhållandena i landet, inklusive inflationstakten och den allmänna ekonomiska aktiviteten. Styrräntan, som är den ränta Riksbanken tar för att låna ut pengar till banker, påverkas av långsiktiga ekonomiska indikatorer som inflationsförväntningar och konjunktursvängningar. Om inflationen ligger över inflationsmålet, är det sannolikt att Riksbanken höjer styrräntan. Detta görs för att motverka en överhettning av ekonomin. Å andra sidan kan Riksbanken sänka styrräntan under perioder av lågkonjunktur för att stimulera ekonomisk tillväxt. Styrräntans nivå har en direkt effekt på bankernas utlåningskostnader. När Riksbanken höjer styrräntan ökar bankernas kostnader för att låna ut pengar, vilket ofta leder till högre boräntor för låntagare. Om styrräntan däremot sänks, minskar bankernas utlåningskostnader, vilket i regel resulterar i lägre boräntor för konsumenterna.

Bankernas upplåningskostnader

Bankernas egna upplåningskostnader är ytterligare en viktig faktor. Dessa kostnader bestäms av hur bankerna finansierar sin utlåningsverksamhet, vilket kan ske genom olika metoder såsom inlån från kunder eller utfärdande av obligationer. När dessa upplåningskostnader ökar, exempelvis på grund av högre räntor på marknaden, kan bankerna behöva höja sina utlåningsräntor för att bibehålla sin lönsamhet och täcka de ökade kostnaderna.

Regelverk och lagstiftning

Utöver upplåningskostnaderna påverkas bankernas räntesättning också av regelverk och lagstiftning inom finanssektorn. Strängare kapitalkrav, som syftar till att öka bankernas finansiella stabilitet och motståndskraft mot ekonomiska chocker, kan leda till att bankerna behöver höja sina räntor för att uppfylla dessa krav och samtidigt upprätthålla sin lönsamhet. Likaså kan nya lagar som fokuserar på konsumentbeskydd medföra ökade driftskostnader för bankerna, vilket också kan resultera i högre räntor för låntagarna.

Låntagarens privatekonomi

Låntagarens privatekonomi spelar också en avgörande roll för vilken ränta som låntagaren erbjuds. Låntagare som har en låg belåningsgrad på sin bostad och samtidigt uppvisar en stabil och hög inkomst tenderar att klassificeras som lågriskkunder av bankerna. En lågriskprofil ökar chanserna för att låntagaren kan förhandla fram mer gynnsamma räntevillkor. Dessutom är låntagarens kreditvärdighet, som är en bedömning av förmågan att hantera och återbetala skulder, en annan avgörande faktor som bankerna beaktar. Kreditvärdigheten baseras på en rad kriterier, inklusive låntagarens inkomstnivå, befintliga skulder, samt deras tidigare betalningshistorik och kreditanvändning. En stark kreditvärdighet signalerar till banken att låntagaren har en god historik av att hantera sina finansiella åtaganden, vilket kan bidra till lägre räntesatser på lån.

För- och nackdelar med rörlig ränta på bolån

Att välja rörlig ränta för ett bolån innebär avvägning mellan dess fördelar och nackdelar. Rörlig ränta på bolån kommer med fördelar som flexibilitet och lägre räntekostnad i allmänhet, men också med vissa nackdelar som främst relaterar till den osäkerhet och de ekonomiska risker som följer med variabla räntor.

Fördelar med rörlig ränta

Att välja rörlig ränta för ett bolån innebär flera fördelar. En av de främsta fördelarna är den lägre genomsnittliga räntekostnaden över tid jämfört med fast ränta. Historiskt sett har låntagare som valt rörlig ränta ofta upplevt lägre totala räntekostnader, vilket kan leda till avsevärda ekonomiska besparingar. Denna skillnad beror på att rörlig ränta regelbundet justeras var tredje månad för att spegla nuvarande marknadsräntor, vilket kan innebära lägre räntekostnader under perioder då marknadsräntorna sjunker.

En annan betydande fördel med rörlig ränta är dess inbyggda flexibilitet. Lån med rörlig ränta erbjuder låntagaren friheten att göra extra amorteringar eller till och med betala av hela lånet i förtid utan att drabbas av extra kostnader såsom ränteskillnadsersättning. Detta ger låntagaren ökad flexibilitet och möjligheten att snabbt minska skuldbördan om de får tillgång till extra medel.

Fördelar med rörlig ränta:

• Historiskt lägre genomsnittlig räntekostnad jämfört med fast ränta över tid.
• Möjlighet att dra nytta av lägre räntekostnader när marknadsräntorna sjunker.
• Inga extra avgifter vid extra amorteringar eller tidig återbetalning av lånet.
• Ökad flexibilitet och förhandlingsmöjligheter gällande lånevillkor.

Nackdelar med rörlig ränta

Den största nackdelen är den ekonomiska osäkerheten som kommer med rörlig ränta. På grund av dess variabilitet kan det vara utmanande att förutse framtida månadskostnader för lånet, vilket gör det svårare att planera hushållets ekonomi på lång sikt. Detta kräver att låntagaren har god ekonomiska marginaler och är beredd att hantera potentiella räntehöjningar, som kan leda till oväntat höga månadskostnader

Den inneboende osäkerheten med rörlig ränta innebär en risk för oväntade räntehöjningar. Sådana höjningar kan påverka låntagarens månatliga utgifter mer än beräknat, vilket kan vara särskilt problematiskt för de som har små ekonomiska marginaler eller en mindre buffert.

Om räntorna dessutom stiger under lånets löptid, kan de totala räntekostnaderna för ett lån med rörlig ränta överstiga de för ett motsvarande lån med fast ränta, särskilt om det fasta räntelånet tecknades under en period med låga räntor. Detta kan resultera i att låntagaren betalar mer för lånet över tid än vad som först planerades.

Utöver de finansiella aspekterna kan osäkerheten kring rörlig ränta också leda till psykologisk stress, speciellt under perioder av ekonomisk instabilitet. Låntagare med fast ränta åtnjuter fördelen av att känna till sin exakta lånekostnad varje månad, vilket kan vara en viktig trygghet, särskilt för de med ansträngd ekonomi.

Nackdelar med rörlig ränta:

• Risk för oväntade räntehöjningar som kan påverka månadskostnaderna.
• Ekonomisk påfrestning vid ökade räntekostnader.
• Potentiell risk för en högre total räntekostnad över lånets löptid.
• Ökad psykologisk stress och minskad ekonomisk trygghet.

Fördelaktiga tidpunkter att ha rörlig ränta

Att välja rörlig ränta är extra fördelaktigt under specifika ekonomiska förhållanden. Framförallt när räntorna förväntas sjunka eller ligga kvar på samma nivå, kan rörlig ränta erbjuda ekonomiska fördelar. Detta beror på att låntagaren då kan dra nytta av sänkta räntekostnader.

För låntagare med god ekonomi lönar det sig att på lång sikt välja rörlig ränta även om räntenivåerna temporärt kan öka. För att klara de variabla räntekostnaderna som rörlig ränta kan medföra, är det viktigt att ha en finansiell buffert, det vill säga sparande pengar som kan användas för att täcka högre månadskostnader under perioder av räntehöjningar.

För de som planerar att sälja sin bostad inom en relativt kort tidsram kan rörlig ränta även vara det föredragna valet. Detta beror på att rörlig ränta undviker extra kostnader för ränteskillnadsersättning, vilka annars kan tillkomma vid förtidig återbetalning av ett lån med fast ränta.

Att välja rörlig ränta kan vara ett bra alternativ när:

• Låntagaren har goda ekonomiska marginaler att klara eventuella ränteökningar.
• Låntagaren planerar att flytta inom en snar framtid.
• Räntan inte förväntas stiga under en längre tid.

För- och nackdelar med fast ränta på bolån

Fast ränta på bolån kommer med fördelar som trygghet och förutsägbara kostnader, men också med vissa nackdelar som potentiellt dyrare räntekostnad jämfört med rörlig ränta samt ränteskillnadsersättning vid tidig återbetalning av lånet.

Fördelar med fast ränta

En av de mest framträdande fördelarna är den förutsägbarhet som fast ränta ger när det gäller räntekostnader. Med en räntesats som är fastställd och låst under hela bindningstiden, kan låntagaren planera sin ekonomi med större förutsägbarhet, utan oron för oväntade ränteändringar. Denna stabilitet i månadskostnaden är särskilt värdefull under perioder av räntehöjningar, eftersom lån med fast ränta inte påverkas av räntehöjningar.

Fast ränta är även ett utmärkt val för låntagare som är mindre benägna att ta risker. De kan finna en stor trygghet i att veta sin exakta månadskostnad under lånets bindningstid, vilket står i kontrast till de potentiellt lägre men varierande räntorna som kommer med rörlig ränta.

Genom att binda räntan har låntagare möjlighet att låsa in en låg räntekostnad under gynnsamma marknadsförhållanden. Det är dock viktigt att vara medveten om att det är mycket svårt att förutse den mest fördelaktiga tidpunkten att binda räntan.

Fördelar med fast ränta:

• Förutsägbarhet och stabilitet i månadskostnaderna.
• Skydd mot räntehöjningar.
• Förenklad planering av hushållets ekonomi.
• Möjlighet att låsa in en låg räntekostnad under gynnsamma marknadsförhållanden.

Nackdelar med fast ränta

En av de mest betydande nackdelarna med fast ränta är att låntagaren inte kan dra nytta av potentiella framtida räntesänkningar. När räntan binds under en period, vanligtvis mellan ett och fem år, är låntagaren fast vid den avtalade räntesatsen även om den allmänna räntenivån sjunker. Detta innebär att låntagaren fortsätter att betala en räntesats som är högre än de aktuella bolåneräntorna. Historiskt sett har det varit mer kostsamt för låntagare att välja ett bolån med fast ränta jämfört med ett med rörlig ränta på längre sikt.

Ett lån med fast ränta begränsar också låntagarens möjlighet att anpassa lånevillkoren till förändrade ekonomiska förhållanden. Om låntagaren vill säga upp sitt bundna lån i förtid, till exempel om låntagaren planerar att sälja sin bostad eller vill betala av lånet tidigare än planerat, kan detta ofta medföra extra kostnader i form av ränteskillnadsersättning.

Nackdelar med fast ränta:

• Historiskt sett dyrare att välja fast ränta jämfört med rörlig ränta på längre sikt.
• Låntagare med fast ränta gynnas inte om räntorna sjunker.
• Betalning av ränteskillnadsersättning vid byte av långivare, ökad amorteringstakt eller återbetalning i förtid.
• Risk för onödigt dyrt lån om räntan binds vid fel tidpunkt.

Fördelaktiga tidpunkter att binda räntan

Valet av fast ränta kan vara fördelaktigt under vissa ekonomiska förutsättningar, men det är viktigt att komma ihåg att rörlig ränta historiskt sett ofta har varit det mer kostnadseffektiva alternativet över längre tid. En fast räntesats är mest fördelaktig när räntenivåerna är låga men förväntas öka. I sådana perioder ger fast ränta låntagaren en garanterad och stabil månadskostnad under hela bindningsperioden, vilket kan vara en betydande fördel för de som värderar ekonomisk förutsägbarhet och säkerhet.

Att korrekt förutse och tajma marknadens ränterörelser för att binda räntan vid det mest gynnsamma tillfället är emellertid nästintill omöjligt och över tid har det som sagt oftare varit mer kostsamt att binda räntan jämfört med att ha rörlig ränta.

Under perioden från 1989 till 2021 visar statistik att det endast var fördelaktigt att binda räntan för en tvåårsperiod i ungefär 33 procent av tiden, vilket innebär att det i majoriteten av fallen under denna period var mer ekonomiskt gynnsamt att välja en rörlig ränta. När det gäller en bindningstid på fem år minskar sannolikheten för att det är en fördelaktig strategi ytterligare. Endast i 5 procent av tiden under samma period var det fördelaktigt att binda räntan för fem år. Denna statistik belyser den inneboende risken och osäkerheten som är förknippad med att försöka förutse räntemarknadens rörelser över en längre tidsperiod och att det kan vara svårt att uppnå ekonomiska fördelar genom att binda räntan för en längre tid.

Historiskt sett har det funnits perioder då en fast ränta varit ett fördelaktigt val. Ett exempel är under tidigt 1990-tal, när Sverige upplevde en finansiell kris och boräntorna steg till över 10 procent. Den rörliga räntan var till och med över 20 procent i september 1992. De som hade valt fast ränta innan krisen drabbade kunde undvika de höga räntorna som följde.

Ett annat exempel är tiden före finanskrisen 2007-2008. Under denna period ökade bolåneräntorna till över 6 procent. Efter Lehman Brothers kollaps och för att motverka krisens effekter, sänkte riksbankerna räntorna. Detta ledde till att den rörliga bolåneräntan sjönk till runt 1,5 procent i november 2009. Att välja fast ränta före sådana kriser kan ge ekonomisk stabilitet och skydd mot plötsliga räntehöjningar.

Låntagare med pressad ekonomi och små marginaler är känsligare för ränteförändringar och kan därför välja fast ränta för att ha koll på lånets kostnader även om räntekostnaderna totalt kommer att bli högre. En låntagare som planerar att bo kvar i sin bostad och binder sitt bolån före en period av högre räntor kan tidvis få en lägre räntekostnad, men på längre sikt har historien alltså visat att det lönar sig med rörlig ränta. Det går alltså att spara pengar genom att binda räntan till fast ränta vid rätt tidpunkt och med rätt bindningslängd, men det är väldigt svårt att pricka in rätt exakt tid.

Vid valet av fast ränta bör låntagaren överväga flera faktorer, inklusive det nuvarande och förväntade ekonomiska läget, sin risktolerans, och eventuella framtidsplaner som att sälja bostaden.

En fast ränta kan vara ett klokt val när:

• Räntorna är låga och förväntas stiga.
• Låntagaren värdesätter förutsägbarhet och vill skydda sig mot framtida räntehöjningar.
• Låntagaren vill ha en stabil räntekostnad varje månad.

Sprid risken – kombinera rörlig och fast ränta

Vissa låntagare använder sig av en strategi där de delar upp sitt bolån i flera delar för att balansera risken. En del av lånet läggs då upp med rörlig ränta och en annan del med fast ränta. Genom att kombinera rörlig och fast ränta kan låntagaren minska risken för att drabbas av plötsligt höga räntekostnader om räntorna skulle stiga. Samtidigt, om den rörliga räntan sjunker, kan låntagaren dra nytta av lägre räntekostnader för den delen av lånet. Denna strategi bidrar till att skapa en mer förutsägbar månadskostnad, samtidigt som den ger en viss exponering mot potentiella fördelar av både rörliga och fasta räntor.

Skapa en buffert – binda lånet till sig själv

Genom att välja rörlig ränta men lägga mellanskillnaden mellan bankens räntesats för rörlig och fast ränta på ett sparkonto kan låntagaren bygga upp ett sparkapital. När räntan stiger finns pengar sparade för att klara eventuella ränteökningar, och det finns samtidigt en hyfsad sannolikhet att det finns pengar kvar på sparkontot i längden.

Det är viktigt att komma ihåg att låntagaren fortfarande tar risken i detta fall. Om räntorna ökar mer än vad den sparade bufferten täcker, kan låntagaren hamna i en situation där de sparade medlen inte räcker till för att täcka de ökade räntekostnaderna.

För att denna strategi ska vara effektiv krävs noggrann planering och kontinuerlig uppföljning. För att säkerställa att den sparade bufferten är tillräcklig för att hantera potentiella ränteökningar bör låntagaren regelbundet utvärdera buffertens storlek i förhållande till de aktuella och förväntade ränteförändringarna. Beslutet att använda denna metod ska baseras på en individuell bedömning av risktolerans och den personliga ekonomiska situationen.