Bostadspriser – vad påverkar bopriserna?

Det är många faktorer som påverkar sjunkande och stigande bostadspriser. Här tar vi upp de vanligaste orsakerna till varför bostadspriserna går upp eller ner.

Bolåneräntor påverkar bostadspriserna

Bolåneräntorna är en av de största faktorerna som påverkar bostadspriserna. När räntorna går upp så är det färre som har råd att köpa bostad, vilket minskar efterfrågan och priserna sjunker. Om det motsatta händer, det vill säga att räntorna sjunker, så är det fler som har råd att köpa bostad och bostadspriserna stiger till följd av en ökad efterfrågan. Bolåneräntornas effekt på bostadspriserna är tillsammans med ökande arbetslöshet de största anledningarna till att hög inflation medför sjunkande bostadspriser på sikt.

Ökar arbetslösheten kan bostadspriserna sjunka

Arbetslösheten har en direkt inverkan på bostadspriserna genom att påverka den allmänna köpkraften. En högre arbetslöshet resulterar i minskad köpkraft för hushållen, vilket i sin tur kan leda till en minskning av bostadspriserna. Detta beror på att färre har ekonomiska resurser att investera i bostäder. Låg arbetslöshet bidrar å andra sidan till ökad köpkraft och kan därför leda till högre bostadspriser. Bostadsprisernas negativa korrelation med arbetslösheten betyder att när arbetslösheten ökar, tenderar bostadspriserna att sjunka​​.

Demografiska faktorer – bostadsbrist och matchningsproblem

Utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden påverkas av demografiska förändringar. I storstäder kan bostadsbrist uppstå när befolkningstillväxten överstiger nybyggnationen, vilket resulterar i att efterfrågan blir större än utbudet och därmed leder till ökade bostadspriser. Detta scenario observeras ofta i storstadsområden där en snabb befolkningstillväxt inte möts av en motsvarande ökning i bostadsutbudet. Å andra sidan kan regioner med låg efterfrågan och ett överutbud av bostäder uppleva sjunkande priser​​.

Det är också viktigt att notera att den aktuella bostadsbristen inte enbart är en effekt av otillräckligt bostadsbyggande. Matchningsproblem på bostadsmarknaden kan uppstå, liknande arbetsmarknaden, där det kan finnas både lediga jobb och arbetslösa samtidigt. Detta innebär att bostadsbrist kan förekomma även om det finns tillräckligt många bostäder totalt sett, men att dessa bostäder inte matchar behoven eller önskemålen hos de som söker bostad. Exempelvis kan vissa områden uppleva en ökad efterfrågan på grund av inflyttning, medan andra områden har ett överskott av bostäder på grund av utflyttning. Matchningsproblemen kan också bero på att vissa hushåll bor för stort medan andra bor för trångt, vilket kan vara en konsekvens av låg rörlighet på bostadsmarknaden​​.

Inkomstutvecklingen och boendekostnader

En annan faktor som styr bopriserna är inkomstläget och boendekostnader. Högre inkomster och lägre boendekostnader kan leda till ökad efterfrågan och högre bostadspriser, medan lägre inkomster kan ha motsatt effekt​​.

Skatter, regler och amorteringskrav

Skatter och regelverk är avgörande för att forma kostnaderna och lönsamheten vid ägande, försäljning eller köp av bostäder, vilket i sin tur påverkar bostadspriserna. Regler som underlättar för individer att erhålla bostadslån, exempelvis genom minskade amorteringskrav eller högre belåningsgrader, kan öka efterfrågan genom att göra det enklare att finansiera bostadsköp, vilket potentiellt kan leda till en uppgång i bostadspriserna. Å andra sidan kan regler som skärpta amorteringskrav eller bolånetak ha en signifikant inverkan på individens förmåga att få ett bolån beviljat, vilket i sin tur påverkar bostadspriserna negativt.

Skatteregler som fastighetsskatt, förmögenhetsskatt och ROT-avdrag påverkar direkt kostnaderna för att äga en bostad och därmed indirekt bostadsprisernas utveckling. Dessa regler och skatter bidrar till att forma bostadsmarknadens dynamik och påverkar både tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden.

Psykologiska faktorer

Psykologiska faktorer, såsom förväntningar om framtida prisökningar, kan också påverka bostadspriserna. Förväntningar om framtida prisökningar kan leda till en självuppfyllande profetia där stigande priser skapar en förväntan om fortsatt uppgång. Detta kan göra köpare mer benägna att betala högre och högre priser för bostäder. Särskilt i tider av snabb prisökning, kan detta leda till spekulativt beteende och i extrema fall bidra till bildandet av en bostadsbubbla.

Inflation och konjunkturläge

Ökande inflation leder till att Riksbanken höjer styrräntan för att kyla ner ekonomin, vilket i sin tur resulterar i dyrare bolån och minskad efterfrågan på bostäder. Dessa faktorer bidrar på sikt till en nedgång i bostadspriserna. Fortsatt höjning av räntorna kan leda till en lågkonjunktur och ökad arbetslöshet, vilket ytterligare kan påverka bostadspriserna negativt​​. Här kan du läsa mer om sambandet mellan inflation och bostadspriser.

Å andra sidan, vid låg inflation eller deflation, sänker Riksbanken styrräntan för att stimulera ekonomin, vilket leder till billigare bolån och ökad efterfrågan på bostäder, resulterande i högre bostadspriser.

Ekonomiska chocker och kriser

Ekonomiska kriser och chocker har en betydande inverkan på bostadsmarknaden, vilket kan ses genom historiska händelser som 90-talskrisen i Sverige, finanskrisen 2008, Covid-19-pandemin och den pågående inflationstiden från 2022.

90-talskrisen – bostadspriserna föll med 70 procent

Denna kris var en kombination av fastighets-, bank- och finanskris. Orsakerna var flera, inklusive avskaffade kreditmarknadsregleringar, valutaregleringar och en skattereform som minskade avdragsrätten för räntor, vilket ökade hushållens räntekostnader. Krisen påverkade fastighetsmarknaden och banksektorn avsevärt, med fastigheter som förlorade upp till två tredjedelar av sitt värde.

Strax före 90-talskraschen, trodde många att fastigheter av ”god kvalitet” i storstäderna skulle stå emot prisfallet bättre än landsortsfastigheter. Detta visade sig vara felaktigt eftersom prisfallet på kommersiella fastigheter i Stockholm var omkring 70 till 80 procent, medan landsortsfastigheterna föll med mindre än hälften. Villor och bostadsrätter påverkades också av prisfallet, där vissa föll nästan lika mycket som kommersiella fastigheter, medan andra bara förlorade 15 till 20 procent av sitt värde.

Finanskrisen 2008 – prisfall på 10 till 15 procent

Finanskrisen 2008 påverkade på många sätt bostadspriserna i Sverige. Mot slutet av 2008 drabbades fastighetsmarknaden av en markant nedgång, karaktäriserad av ett historiskt högt antal osålda bostäder. Fastighetspriserna ökade kraftigt fram till krisen, men sedan sjönk priserna, särskilt för exklusiva lägenheter och bostadsrätter i centrala Stockholm. Till exempel rapporterades en nedgång på 13 procent för exklusiva våningar på Östermalm mellan maj och september 2008. Trots nedgångar på marknaden för bostadsrätter och exklusiva fastigheter, var effekten på villamarknaden mindre dramatisk inledningsvis. Dock rapporterades det om ökat utbud och trögare affärer för villor, och en kraftig ökning i antalet utmätningar av villor noterades av Kronofogdemyndigheten. Kommersiella fastigheter upplevde också en prisnedgång, med uppskattningar på cirka 10 procent under 2009. För att stimulera marknaden sänkte Riksbanken styrräntan, vilket tillfälligt återupplivade marknaden, men många bedömde detta som en temporär lösning som eventuellt skulle följas av ytterligare nedgångar i bostadspriserna.

Covid-19-pandemin – bostadspriserna ökade kraftigt

När Covid-19-pandemin slog till i början av 2020, var det initialt en stor osäkerhet och oro på bostadsmarknaden. Detta ledde till en tillfällig prisnedgång, framför allt på bostadsrätter i Stockholm, där skillnaden mellan utgångspris och slutpris minskade​​. Överraskande nog vände trenden under våren och sommaren 2020. I maj avstannade prisnedgången och började till och med att återhämta sig, med en kraftigt ökad efterfrågan på fritidshus. I juli 2020 såldes 35 procent fler bostadsrätter i riket än motsvarande månad 2019, och i Stockholm var ökningen över 50 procent. Denna trend fortsatte under hösten med rekordkorta försäljningstider och stora ökningar från utgångspris till slutpris, särskilt på villamarknaden​.

Under Covid-19-pandemin ökade bostadspriserna på grund av flera samverkande faktorer. Pandemin förändrade människors vardag dramatiskt, vilket ledde till nya behov och prioriteringar gällande boende. Med mer tid spenderad hemma och en ökning av distansarbete växte efterfrågan på större bostäder med hemmakontor. Samtidigt begränsade resebegränsningarna internationell turism, vilket ökade efterfrågan på fritidshus i Sverige. Under pandemin fick hushållen mer disponibla inkomster eftersom många tidigare konsumtionsmöjligheter begränsades. Detta, tillsammans med de historiskt låga räntorna, gjorde bostadsköp ekonomiskt attraktivt. Denna kombination av faktorer, i samspel med det begränsade bostadsutbudet på marknaden, var avgörande för prisuppgången under Covid-19-pandemin.

Under Covid-19-pandemin ökade bostadspriserna i Sverige betydligt. Villapriserna på Gotland steg mest, med en ökning på 43 procent, vilket var den största ökningen i landet. I genomsnitt ökade villapriserna i Sverige med 27 procent. För bostadsrätter var ökningen i genomsnitt 14 procent, med den största ökningen i Jämtlands län på 34 procent.

Inflationstiden 2022-2023 och framåt

Inflationstiden från 2022 och framåt, som följde efter pandemin, var en period med ekonomiska utmaningar. Rysslands invasion av Ukraina i februari 2022 bidrog till en kraftig inflation och höjda räntor i många länder, inklusive Sverige. I november 2022 uppgick inflationen, mätt med konsumentprisindex (KPI), till 11,5 procent, den högsta på över 30 år. Riksbanken reagerade genom att höja styrräntan till 2,5 procent, vilket även påverkade den rörliga bolåneräntan​​. Som en följd av räntehöjningarna började bostadspriserna falla över hela Sverige, med större prisfall på villor än på bostadsrätter.

Priserna på både villor och bostadsrätter i Sverige nådde sin högsta nivå i mars 2022, enligt Svensk Mäklarstatistik. Efter mars upplevde marknaden en nedgång, där villapriserna minskade som mest med 14 procent och bostadsrättspriserna med 13 procent. Under de senaste sex månaderna har priserna dock återhämtat sig något. Nu ligger priserna 12 procent lägre än toppen för villor och 8 procent lägre för bostadsrätter jämfört med toppnivåerna i mars.

Bostadspriserna i Sverige förväntas sjunka ytterligare det kommande halvåret. Detta beror på ett högt utbud kombinerat med en låg efterfrågan som orsakas av flera faktorer, bland annat stigande bolåneräntor, ökande arbetslöshet, svag köpkraft hos hushållen och ett rekordstort antal osålda bostäder.