Lockpriser på bostäder är olagliga och fungerar inte

Ett lockpris är ett utgångspris som är väsentligt lägre än det förväntade slutpriset på bostaden. Det finns ingen exakt gräns för vad som räknas som ett lockpris, bedömningen görs från fall till fall. Generellt brukar man dock säga att ett lockpris kan misstänkas om slutpriset överstiger utgångspriset med 15 procent eller mer.

Varför används lockpriser och fungerar det?

Flera faktorer påverkar slutpriset på en bostad. Om en bostad säljs långt över utgångspriset kan det indikera att mäklaren har satt ett lockpris för att locka fler spekulanter till visningen med avsikten att starta en budgivning som driver upp priset på bostaden eller för att skynda på försäljningsprocessen.

Lockpriser påverkar inte slutpriset eller försäljningstiden

Forskning visar att lockpriser inte leder till högre slutpris eller kortare försäljningstid. Anders Österling, fil. dr och forskare i nationalekonomi vid Stockholms universitet, har presenterat resultat som visar att lockpriser däremot leder till fler klick på bostadsannonser och fler besök på visningar. Annonser med lockpriser får nämligen dubbelt så många klick jämfört med annonser utan lockpriser, enligt Anders Österling. För bostadsköpare innebär lockpriser därför att man ofta lägger tid och energi på bostäder som man egentligen inte har råd med, vilket kan förlänga processen att hitta en lämplig bostad.

Lockpris gynnar endast mäklaren

Lockpriser är alltså varken bra för köpare eller säljare, utan gynnar endast mäklaren. Lockpriser gynnar mäklare på två sätt:

Många bostadsköpare som kommer på visningen har ofta en egen bostad som ska säljas i samband med att de köper en ny. Ju fler potentiella bostadsköpare som kommer på visningen, desto större är chansen att mäklaren kommer i kontakt med potentiella kunder som ska sälja sin bostad i framtiden. Många spekulanter på visningen innebär alltså många potentiella leads för mäklaren.

Det andra skälet till att en mäklare kan vilja sätta ett lockpris är ur bostadssäljarens perspektiv mycket negativt. Ersättningen en mäklare tar för att förmedla en bostad, det vill säga mäklararvodet, är vanligtvis någon av följande arvodestyper: fast arvode, provision eller provisionstrappa. Provisionstrappa innebär att provisionssatsen är låg upp till ett visst slutpris på bostaden, men om slutpriset går över en viss gräns blir också provisionssatsen ofta mycket högre. Om mäklaren sätter ett lockpris och en låg gräns för provisionstrappan, kan det resultera i att mäklaren får en oskäligt hög ersättning. Det ska tilläggas att provisionstrappan är en fullt legitim och bra ersättningsmodell som kan motivera mäklaren att jobba extra hårt för ett högt slutpris på bostaden, om den används på rätt sätt.

Juridiska aspekter och tillsyn av lockpriser

Det är olagligt att sätta lockpriser på bostäder. Enligt marknadsföringslagen och fastighetsmäklarlagen får konsumenter inte vilseledas med missvisande prisupplysningar. Ett lockpris som avviker kraftigt från marknadsvärdet eller ligger långt under det pris säljaren kan acceptera strider mot god fastighetsmäklarsed. Det är Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) som utreder om en mäklare har använt lockpris i marknadsföringen av en bostad.

Fastighetsmäklarinspektionens granskning

När FMI granskar en mäklares prissättning fokuserar de främst på prisskillnaden mellan utgångspris och slutpris. Även bostadens skick, renoveringsbehov och mäklarens motiveringar för utgångspriset tas med i bedömningen. Om prisskillnaden är 15 procent eller mer genomför FMI ofta en djupare undersökning. Om det bedöms att mäklaren har använt ett lockpris kan mäklaren få en varning och riskerar att förlora sin licens om ingen förbättring sker.

Lockpriser förekommer över hela landet, både på landsbygden och i städer. Storstadsregionerna är dock mest drabbade, dels på grund av det större antalet bostadsförsäljningar, dels för att det finns fler jämförelseobjekt som kan indikera om utgångspriset är rimligt eller inte.

Det är dock viktigt att komma ihåg att osäkerheten runt lockpriser är stor och att det är svårt att bedöma vad som är ett lockpris och vad som inte är det. Det finns budgivningar som slutar långt över mäklarens utgångspris utan att mäklaren satt ett lockpris, bostaden har helt enkelt varit mycket eftertraktad.

Anmäla mäklare för lockpris

Om du misstänker att en mäklare har använt sig av ett lockpris kan du anmäla mäklaren till FMI. För att FMI ska kunna utreda om mäklaren har använt ett lockpris, behöver du i din anmälan bifoga den bevisning du har för att mäklaren medvetet har satt ett pris som är lägre än bostadens värde eller det pris som säljaren är beredd att acceptera.

Antalet anmälningar om lockpriser

Antalet anmälningar om lockpriser mot mäklare var 115 stycken mellan januari och juli 2024. Detta är en ökning med 34 procent jämfört med samma period året innan.

Under perioder då bostadspriserna inte ökar så snabbt är det lättare för mäklarna att värdera bostaden och sätta ett utgångspris som i slutändan inte avviker så mycket från slutpriset. Om priserna däremot ökar mer än vad mäklare och köpare förväntat sig, kan detta få spekulanterna att tro att det rör sig om lockpriser, vilket leder till fler anmälningar. Därför brukar antalet anmälningar öka när bostadspriserna stiger snabbt.