Sälja hus till utländska köpare (tyskar, danskar och norrmän)

Att sälja hus till utländska köpare, särskilt från Tyskland, Danmark, Norge och Nederländerna, har blivit allt vanligare i Sverige. Dessa köpare lockas av den svenska naturen, den höga levnadsstandarden och ekonomiska fördelar som avsaknaden av fastighetsskatt.

I denna artikel går vi igenom vad du bör veta när du ska sälja ett hus till utländska köpare. Det är också möjligt att sälja en bostadsrätt, men detta är mindre vanligt eftersom många bostadsrättsföreningar kräver att köparen är folkbokförd i bostaden, vilket inte är aktuellt för en köpare som bor utomlands.

Utländska köpare är intresserade av svenska fritidshus

Enligt Statistiska Centralbyrån ägdes 38 180 fritidshus i Sverige av utländska ägare år 2023, vilket motsvarar 6,2 procent av landets fritidshus. Norrmännen utgör den största ägargruppen med 12 212 hus, vilket står för 32 procent av det utländska ägandet, följt av tyskar med 11 131 fritidshus, vilket utgör 29 procent, och danskar med 9 645 hus, motsvarande 25 procent. Holländska ägare står för en mindre andel med 1 476 fritidshus, vilket motsvarar cirka 4 procent av det utländska ägandet.

Tips för dig som ska sälja hus till utländska köpare

Det finns inga specifika restriktioner för utländska medborgare som vill köpa hus och fritidshus i Sverige. Detta gör det relativt enkelt att sälja till tyskar, danskar, norrmän och holländare, men det finns några viktiga saker att tänka på för att säkerställa en smidig försäljning. Här är några tips som kan hjälpa dig på vägen.

Renovera och se till att huset är i gott skick

Utländska köpare kan vara särskilt noggranna med husets skick, eftersom de inte alltid har samma möjlighet att besöka huset lika ofta som en inhemsk ägare. De uppskattar ett hus som kräver minimalt underhåll. Utländska köpare har inte alltid lust att genomföra omfattande renoveringar i ett främmande land, vilket gör att renoveringsobjekt generellt sett är mindre intressanta för internationella köpare.

Anpassa huset för åretruntboende

Många utländska köpare söker nuförtiden efter hus där de kan bo en stor del av året, snarare än bara under semestern. Detta beror på teknikutvecklingen och nya arbetsmönster som gör det möjligt att arbeta på distans. Förbättra ditt hus genom att säkerställa att det är vinterisolerat och har modern teknik, som stabil internetuppkoppling. Detta kan göra huset mer attraktivt för köpare som vill ha ett åretruntboende.

Välj mäklare med erfarenhet av utländska köpare

Att anlita en mäklare med erfarenhet av att hantera försäljningar till utländska köpare kan vara till stor hjälp. En mäklare som är van vid internationella transaktioner kan hjälpa till att navigera i de juridiska och administrativa kraven, samt säkerställa att köpet går så smidigt som möjligt.

Marknadsföring till utländska köpare

För att attrahera utländska köpare är det viktigt att marknadsföra försäljningen på ett sätt som når dem. Det skulle kunna innebära att man marknadsför försäljningen på internationella fastighetsportaler. Tyvärr finns det idag ingen utländsk fastighetsportal som effektivt marknadsför svenska hus till en bred publik. För närvarande är Hemnet det enda alternativet, men det kan vara svårt för internationella köpare att känna till Hemnet och navigera en automatiskt översatt webbsida. En mäklare med erfarenhet av försäljning till utländska köpare är därför din bästa chans, om du vill sälja huset till köpare i utlandet.

Undvik kulturkrockar

Utländska köpare kan vara ovana vid hur husförsäljningar går till i Sverige, därför är det viktigt att du som säljare tydligt förklarar vad som förväntas i den svenska processen. Detta kan omfatta allt från formkraven för att köp av fast egendom ska uppfylla lagens krav, till tillträde och lagstiftning om åtgärder mot penningtvätt.

Vi rekommenderar starkt att anlita en mäklare som har erfarenhet av försäljning till utländska köpare för att säkerställa att alla juridiska och praktiska frågor hanteras korrekt.

Ge tydlig och fullständig information

Förbered en tydlig och omfattande informationsmapp för potentiella köpare. Utländska köpare är ofta intresserade av detaljerade uppgifter om driftkostnader, som uppvärmning, vatten och avlopp. Att ha denna information tillgänglig kan påskynda försäljningsprocessen.

Var flexibel med visningstider

Utländska köpare kan ha svårt att resa till Sverige med kort varsel eller delta i visningar på plats. Erbjud därför flexibla visningstider och överväg att hålla virtuella visningar som ett alternativ för att nå köpare på distans. Använd också digitala verktyg, som 360-gradersvisningar, för att visa fastigheten för köpare som inte kan närvara fysiskt.

Betalningsproblem och bankkrav för utländska köpare

När det gäller betalningen vid tillträdet kan utländska köpare i högre grad stöta på problem jämfört med svenska köpare. Utländska köpare har sina pengar på utländska bankkonton och stöter på problem när svenska banker nekar dem att öppna ett konto för att genomföra transaktionen.

Svenska banker är ibland tveksamma till att acceptera utländska kunder på grund av svårigheter att samla in tillräcklig information, vilket är kopplat till penningtvättslagen samt striktare krav på identifiering och kundkännedom enligt svenska regler. Pengarna måste kunna spåras, och köparen ska kunna verifiera deras ursprung. Denna process kan ta tid för medborgare utomlands, men det behöver inte utgöra ett hinder om rätt dokumentation finns. Banker kan ofta efterfråga lönespecifikationer, deklarationer eller andra bevis som styrker att de inte härstammar från olagliga ändamål som terrorfinansiering eller brott.

Om köparen nekas att bli kund i en svensk bank nära tillträdesdagen, eller om transaktionen nekas, kan detta skapa problem för säljare, köpare och mäklare. För att undvika den här typen av problem bör säljaren och mäklaren tidigt informera köparen om att se till att de kan öppna ett svenskt bankkonto eller på annat sätt säkerställa betalningen innan de ger sig in i en budgivning. Detta minskar risken för att affären faller igenom eller försenas på grund av betalningsproblem.

Lagfart och inskrivning

När en köpare som är bosatt utomlands köper ett hus i Sverige, måste hen ansöka om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav, precis som svenska köpare. Det som skiljer är att Lantmäteriet, som hanterar lagfarter, inte har tillgång till personuppgifter för utländska medborgare som är bosatta utomlands. Därför måste en ansökan från en utländsk köpare även innehålla uppgift om födelsedatum för att bekräfta att köparen är myndig. Du kan läsa mer om detta hos Lantmäteriet.

Vilka områden är utländska köpare intresserade av?

Utländska köpares intresse för olika områden i Sverige varierar kraftigt mellan länen. Västra Götaland har flest utlandsägda fritidshus, med 7 702 stycken, följt av Värmland med 6 422, Kronoberg med 4 571 och Skåne med 3 511. Det lägsta antalet utlandsägda fritidshus finns i Västmanlands län, med 47 stycken, samt i Uppsala med 54 stycken.

Olika nationaliteters favoritlän

Vilka områden som är populära varierar beroende på köparnas nationalitet. Tittar man på statistiken så ser man att favoritlänen för norska köpare är Västra Götaland och Värmland, för danska köpare är det Kronoberg och Skåne, medan tyskarna föredrar Kalmar. Holländarna visar ett särskilt intresse för Värmland, vilket inte är överraskande med tanke på dessa länders geografiska närhet till respektive län.

Perioder med högre utländsk efterfrågan

En av de viktigaste sakerna som påverkar den utländska efterfrågan är växelkursen. När den svenska kronan är svag i förhållande till utländska valutor blir svenska fastigheter mer prisvärda för internationella köpare.

Även när bostadspriserna sjunker i Sverige öppnas möjligheter för utländska köpare att göra en fördelaktig affär. Kombinationen av lägre priser och en svag krona kan göra svenska bostäder och fritidshus extra lockande för köpare från utlandet.

Fördelaktiga skatter

En annan anledning till att svenska villor och fritidshus är attraktiva för utländska köpare är att det inte finns någon fastighetsskatt på bostäder i Sverige, något som många värdesätter. Fastighetsskatten avskaffades den 1 januari 2008 och ersattes med en kommunal fastighetsavgift. Fastighetsavgiften är 0,75 procent av taxeringsvärdet, upp till ett maximalt belopp på 9 525 kronor för hus. Fritidshus klassas som småhus, vilket innebär att samma skatteregler gäller.

Svårare att sälja bostadsrätt till utländska köpare

Det finns inga juridiska hinder för att sälja en lägenhet eller bostadsrätt till en utländsk köpare. De flesta bostadsrättsföreningar i Sverige har dock regler som kräver att den som äger en bostadsrätt måste vara folkbokförd på adressen och ha den som sin huvudsakliga bostad. Denna regel finns för att säkerställa att bostadsrättsinnehavarna är aktiva i föreningen och bidrar till dess verksamhet. I vissa fall kan föreningen göra undantag från kravet på folkbokföring, men sådana undantag är relativt ovanliga.

Om juridiska personer tillåts som ägare

Vissa föreningar tillåter att juridiska personer, till exempel ett företag, köper en bostadsrätt. Detta kan göra det möjligt för en köpare som är bosatt utomlands att äga bostadsrätten genom sitt företag. De flesta föreningar tillåter dock inte juridiska personer som ägare.

Ägarlägenheter har inte samma krav

Ägarlägenheter omfattas normalt inte av samma krav på folkbokföring. Att sälja en ägarlägenhet till en köpare som bor utomlands liknar därför mer en husförsäljning än en försäljning av en bostadsrätt.

Om du planerar att sälja en lägenhet till en köpare som bor utomlands kan det vara fördelaktigt att rådgöra med en fastighetsmäklare eller jurist som är insatt i svensk bostadsrättslagstiftning.

Utländska medborgare kan alltså köpa bostadsrätter i Sverige även om de bor utomlands, men detta kräver att föreningens stadgar inte ställer krav på folkbokföring eller att köparen får tillstånd från bostadsrättsföreningen.