När du har beslutat dig för vilken mäklare som ska få uppdraget att sälja din bostad ska ni skriva avtal. Detta görs bland annat för att fastställa vilket objekt som ska säljas, vem den ansvarige mäklaren är och vad dennes uppgifter är, hur ersättningen ser ut och hur länge förmedlingsuppdraget gäller. Det är alltid fastighetsmäklaren ansvar att förmedlingsuppdraget genomförs i enlighet med lagar, regler och god fastighetsmäklarsed. När avtalet är skrivet är det säljaren som ska hjälpa till med förberedelser inför försäljningen.
Vad ingår i förmedlingsuppdraget?
Själva förmedlingsuppdraget är ett avtal mellan dig och mäklaren där du ger mäklaren uppdraget att sälja din bostad. Det betyder att uppdragsavtalet innehåller olika moment som mäklaren ska genomföra innan och i samband med en överlåtelse. Normalt är dessa moment följande:
- Att kontrollera vem som är ägare till bostaden.
- Upprätta en objektsbeskrivning.
- Boendekostnadskalkyl, dvs. att berätta för köparen vad det kommer kosta att bo i bostaden.
- Att besöka och värdera objektet.
- Marknadsföring samt visning.
- Föra diskussion med spekulanter och ta emot bud från villiga köpare.
- Att ansvara för köpehandlingar samt att medverka vid kontraktsskrivning.
- Att hjälpa köparen med sådant som kan vara aktuellt i samband med köp, exempelvis att söka lagfart eller medlemskap i bostadsrättsförening – om köparen så önskar.
Förmedlingsuppdragets giltighetstid
Ett uppdragsavtal kan skrivas både med och utan ensamrätt. Skrivs det utan ensamrätt löper det vanligtvis på tillsvidare, skrivs det med ensamrätt gäller avtalet som normalt i 3 månader åt gången med möjlighet till förlängning - om både du och mäklaren kommer överens om det. Förmedlingsuppdrag med ensamrätt är så gott som standard i Sverige idag.
Ett uppdragsavtal ska sägas upp skriftligen men om du säger upp ett uppdragsavtal med ensamrätt som inte har löpt ut kan mäklaren ha rätt till skadestånd, det räknas nämligen som kontraktsbrott om du inte har godtagbara skäl för uppsägningen. Mäklaren har vid förmedlingsuppdrag med ensamrätt normalt sett rätt till provision om bostaden säljs under avtalstiden.
Mäklararvode
Fri prissättning råder för fastighetsmäklartjänster vilket betyder att det inte finns någon reglerad ersättningstaxa. Mäklare konkurrerar med varandra om att få ta sig an uppdrag, det är du som uppdragsgivare som själv väljer vilken mäklare du vill anlita och till vilken provisionsnivå. Provisionen är vanligtvis en viss procent av försäljningspriset och det är viktigt att villkoren för ersättningen anges i förmedlingsuppdrag. Det finns även fasta arvorden som innebär att mäklarens arvode är detsamma oavsett vad försäljningspriset blir samt procenttrappor där arvodet är en lägre procentsats upp till ett visst belopp och sedan en högre procentsats på den summan som överstiger gränsbeloppet. Mäklarens arvode blir därmed högre om försäljningspriset blir högre än den gräns som ni kommit överens om.
Om ni har upprättat ett förmedlingsuppdragsavtal med ensamrätt har mäklaren rätt till provision även om mäklaren inte bidragit eller medverkat till försäljningen. Säljer du bostaden själv eller genom någon annan förmedlare under avtalstiden är detta viktigt att komma ihåg. Leder mäklarens arbete istället inte till någon försäljning under avtalstiden utgår normalt inte heller någon provision. Vissa lågprismäklare tar dock ut arvode även om bostaden inte säljs.
Säljarens ansvar
Du som säljare till bostaden har något som heter upplysningsplikt. Det betyder att du har skyldighet att berätta om sådant som är av betydelse för köparen. Du hjälper mäklaren att ta fram så mycket information som möjligt om bostaden där det är viktigt att uppgifter om storlek och skick är sanningsenliga. Mäklaren har ingen skyldighet att utföra någon besiktning av lägenheten eller undersöka den närmare. Andra fakta som är viktigt att ta fram som hjälper köparen att få en fullständig bild av bostaden är:
- Hur länge någon bott i bostaden.
- Vilka renoveringar som gjorts.
- Om det finns något lån på bostaden.
- Hur området ser ut med information om sådant som kan vara av intresse, kommunikationer, skolor, affärer etc.
- Önskemål om tillträdesdatum.
- El- och internetleverantörer med kostnader.
- Årtal på vitvaror.
- Information om förråd, tvättstuga, parkeringsplats, garage och cykelförråd.
