En mäklare har enligt fastighetsmäklarlagen ett flertal skyldigheter, till exempel ska mäklaren föra journal över varje uppdrag och upprätta de handlingar som krävs vid överlåtelser. Mäklare ska även ge viktiga upplysningar om bostäder till potentiella köpare, fungera som en rådgivare för både köpare och säljare, samt iaktta god mäklarsed genom hela processen. Om en fastighetsmäklare bryter god mäklarsed på något sätt, ljuger eller undanhåller viktig information kan mäklaren komma att bli skadeståndsskyldig.
God fastighetsmäklarsed genom hela processen
Mäklarens uppdrag regleras i fastighetsmäklarlagens generalklausul, och denna formuleras på ett vis som gör att den blir tillämpbar i flera situationer. Enligt generalklausulen ska alla mäklare utföra sina uppdrag på ett omsorgsfullt sätt, och iaktta god fastighetsmäklarsed i alla situationer. God fastighetsmäklarsed innebär att både köparens och säljarens intressen ska beaktas, och att mäklaren ska agera som en opartisk mellanhand. Detta gäller även om det skulle uppstå en tvist mellan köpare och säljare under ett pågående uppdrag. Då ska mäklaren agera opartiskt och verka för att båda parter kommer överens, samt dokumentera dessa överenskommelser väl. Det finns däremot en del av processen då mäklaren inte behöver vara opartisk – vid budgivningen. Mäklaren bör sträva efter att få ett så högt slutpris som möjligt. Detta ligger även i mäklarens eget intresse, eftersom mäklararvodet oftast är beroende av köpeskillingen.
Mäklaren har personligt ansvar – inte mäklarföretaget
Det är mäklaren, inte själva mäklarföretaget, som har ansvar för förmedlingsuppdraget. Mäklarfirman har med andra ord inga skyldigheter mot bostadssäljaren genom avtalet. Om mäklaren skulle missköta sig har mäklarfirman alltså inget ansvar för detta, utan det är den enskilda mäklaren som riskerar sin registrering. Därför är det viktigt att jämföra flera olika mäklare innan du beslutar dig för att anlita en mäklare. Mäklaren du väljer ska ha erfarenhet av liknande försäljningar, samt god kunskap om bostadsområdet och den bostadstyp du ska sälja. Det är också viktigt att titta på mäklarens personliga egenskaper, eftersom en oengagerad mäklare kan göra att spekulanter blir mindre benägna att vilja lägga bud. Om du inte väljer rätt mäklare från början finns det risk att du behöver byta mäklare under försäljningens gång.
Mäklaren ska föra journal över förmedlingsuppdraget
Mäklare ska föra anteckningar över varje förmedlingsuppdrag. Detta ska göras löpande, och anteckningarna ska förvaras på ett säkert sätt tills uppdraget är avslutat. Både säljare och köpare ska sedan få en kopia av journalen efter avslutat uppdrag. Genom journalen kan även Fastighetsmäklarinspektionen kontrollera arbetet som utförts och se att det gjorts på rätt sätt.
Att upprätta handlingar för överlåtelsen
Mäklaren är skyldig att hjälpa säljare och köpare att upprätta de handlingar som krävs för att kunna genomföra överlåtelsen – exempelvis förmedlingsuppdraget mellan säljaren och mäklaren, objektbeskrivningen, avtalet om handpenning samt köpeavtalet. Utöver detta måste mäklaren även bevara handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen kan tänkas behöva vid en eventuell inspektion.
Mäklarens rådgivningsskyldighet
Mäklarens skyldighet att ge råd sammanflätas till stor del med upplysningsskyldigheten. De råd som mäklaren ger kan gälla tekniska, ekonomiska eller juridiska frågor. Det kan till exempel vara bra att som säljare få rådgivning av mäklaren när det är dags att välja köpare, då det kan finnas andra faktorer än priset att ta hänsyn till. Mäklaren ska däremot inte ge rådgivning kring frågor som hen inte har någon kunskap om.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Mäklarens upplysningsskyldighet
Enligt fastighetsmäklarlagen är mäklaren skyldig att ge köparen viktiga upplysningar om bostaden. Många tror dock att mäklarens ansvar i detta omfattar mer än det faktiskt gör. Det är till exempel vanligt att tro att mäklare kan ställas ansvariga för dolda fel, men faktum är att mäklare inte är skyldiga att närmare inspektera en bostad eller en fastighet inför en bostadsförsäljning. Mäklaren är däremot skyldig att upplysa köparen om sina egna iakttagelser av bostadens skick.
I en så kallad objektsbeskrivning ska mäklaren samla information om allt från bostadens ålder, storlek och byggnadssätt till driftskostnader, fastighetsbeteckning, taxeringsvärden och så vidare. Denna skyldighet gäller även när mäklaren anlitar någon annan för att inspektera objektet. Mäklaren ska informera köparen om att en riktig besiktning bör genomföras innan köpet. Om säljaren låtit göra en besiktning av bostaden är det också mäklarens ansvar att informera köparen om detta. Detsamma gäller om säljaren lämnat några särskilda uppgifter. Om det skulle finnas dolda fel i bostaden har mäklaren alltså inget ansvar förutom om hen brustit i sina skyldigheter – exempelvis genom att undanhålla viktig information.
Mäklarens undersökningsplikt
Mäklare har alltså inte någon ingående undersökningsplikt vid en bostadsförsäljning. Deras ansvar ligger istället på att se till att köparen får viss information – exempelvis att man i god tid före kontraktsskrivning uppmanas att själv undersöka eller låta utföra en besiktning av huset eller bostadsrätten. Mäklaren ansvarar dock inte för att köparen uppfyller sin egna undersökningsplikt, utan det är köparens ansvar att ta till sig mäklarens uppmaning.
Mäklarens ansvar för eventuella fel
Mäklaren är inte en part i köpeavtalet avseende en bostadsförsäljning. Avtalet är mellan säljare och köpare, och därför är det säljaren som ansvarar för eventuella dolda fel. Mäklaren kan enbart indirekt hållas ansvarig för dolda fel och bli skadeståndsskyldig, om hen av oaktsamhet eller uppsåtligen åsidosätter sina skyldigheter så att köparen tar skada. Om mäklaren lämnar felaktig information om bostadens förhållanden som är viktiga vid köpet, eller medvetet undanhåller information, kan hen bli ansvarig för den ekonomiska skada som uppkommit på grund av detta.
Mäklarens skadeståndsskyldighet
Om din mäklare av oaktsamhet eller uppsåtligen åsidosätter sina olika skyldigheter kan hen behöva betala skadestånd. Det kan till exempel handla om att mäklaren lämnat felaktiga uppgifter till säljaren eller köparen, satt ett så kallat lockpris på bostaden, själv köpt en bostad som hen förmedlat eller ägnat sig åt någon annan typ av förtroenderubbande verksamhet. Om du upplever att mäklaren brutit god fastighetsmäklarsed och att du på grund av detta skadats ekonomiskt är det ditt ansvar att underrätta mäklaren inom skälig tid. Risken finns att rätten till skadestånd faller bort om du inte gör detta i tid. Anmälningar och klagomål mot mäklare görs till mäklaren i fråga och till Fastighetsmäklarinspektionen.
Mäklaren måste ha en ansvarsförsäkring
Alla mäklare behöver ha en giltig ansvarsförsäkring för att kunna vara registrerade som mäklare. Denna försäkring täcker eventuella rättsliga kostnader – exempelvis advokatarvoden och skadeståndsbelopp – om mäklaren på något sätt skulle hållas ansvarig vid en tvist. Mäklarens ansvarsförsäkring fungerar som ett indirekt skydd till dig som är köpare och säljare. Ansvarsförsäkringen för mäklare som förmedlar egendom täcker normalt skadeståndsbelopp upp till 2 000 000 kronor.
