Funderar du på att sälja ditt hus eller har du redan bestämt dig för att sälja? Då har du kommit rätt!
I den här artikeln går MäklarOfferter steg för steg igenom hur du går till väga för att sälja ditt hus. Vi tar också upp saker som är bra att ha koll på vid en husförsäljning. Allt från att värdera bostaden och anlita mäklare till förberedelser inför försäljningen och kontraktsskrivning.
Så här går en husförsäljning till
1. Börja med att värdera huset
Att få en muntlig värdering är det första steget när du ska sälja ditt hus. Den muntliga värderingen ger dig en uppskattning av det ungefärliga försäljningspriset, vilket i sin tur ger dig en indikation om hur mycket pengar du kommer ha tillgängligt för köp av en ny bostad.
För att få huset värderat bör du kontakta flera lokala mäklare från olika mäklarkedjor. Vi rekommenderar att du låter flera olika mäklare från olika mäklarkedjor värdera ditt hus. Detta ökar chanserna att du får en mer nyanserad bild av husets marknadsvärde, snarare än en enskild mäklares uppskattning. Det är viktigt att komma ihåg att inte enbart välja mäklare baserat på vem som värderar högst, eftersom en övervärdering kan resultera i ett lägre försäljningspris i slutändan.
2. Anlita mäklare (eller inte)
Det är inte obligatoriskt att anlita en mäklare när du ska sälja ditt hus. Dock kan en mäklare som har bra koll på allt det juridiska, och det är mycket att hålla reda på, minska risken för problem under och efter försäljningsprocessen. Statistik visar dessutom att försäljningar som genomförs med hjälp av en mäklare i genomsnitt resulterar i ett högre försäljningspris.
Även Fastighetsmäklarinspektionen, som är den statliga tillsynsmyndighet som ser till att fastighetsmäklare sköter sig, rekommenderar att bostadssäljare jämför flera mäklare innan man väljer att anlita en.
Så hittar du en mäklare som passar dig
Börja med att träffa och jämföra flera olika mäklare för att hitta en mäklare som känns bra och som passar dina behov. Se hur de presenterar sina pågående försäljningar för att få en känsla av vem som skulle passa bäst för din husförsäljning. Det är viktigt att mäklaren har god lokalkännedom och erfarenhet av att sälja hus som liknar ditt, eftersom olika mäklare specialiserar sig på olika områden och bostadstyper. Dessutom är det viktigt att du känner förtroende för mäklaren du väljer.
MäklarOfferter är Sveriges största jämförelsetjänst för bostadssäljare. Vi hjälper dig att hitta och jämföra mäklare i ditt område genom vår unika matchningstjänst och rikstäckande mäklardatabas, där alla registrerade mäklare i Sverige finns listade. För att underlätta ditt val av mäklare har vi även sammanställt tips för hur du väljer mäklare samt viktiga frågor att ställa till mäklare.
Teckna förmedlingsuppdrag med mäklaren
När du har valt en mäklare behöver du teckna ett förmedlingsuppdrag med mäklaren. Det är ett avtal mellan dig och mäklaren som specificerar vilka tjänster mäklaren ska utföra och vad du ska betala i mäklararvode samt villkoren för försäljningsuppdraget.
3. Sammanställ info och fakta om huset
När du har tecknat avtal med mäklaren är nästa steg att samla ihop alla nödvändiga dokument och handlingar gällande fastigheten. Detta inkluderar ritningar, eventuella pantbrev eller servitut samt intyg och kvitton för utförda renoveringar och garantier för installerade system. Som säljare är du också skyldig att tillhandahålla en energideklaration som inte är äldre än tio år vid försäljningstillfället. Mäklaren brukar även ha ett frågeformulär som du ombeds fylla i för att säkerställa att ingen viktig information missas.
4. Eventuell besiktning och dolda felförsäkring
För att göra din försäljning smidigare och tryggare kan det vara bra att besiktiga huset innan det läggs ut till försäljning. En besiktning ger potentiella köpare en tydlig bild av husets skick och kan ge ökad trygghet, vilket kan bidra till fler och högre bud. Många spekulanter uppskattar att kunna läsa ett besiktningsprotokoll redan under visningen. Att upptäcka fel efter köpet kan komplicera affären, så en tidig besiktning hjälper till att undvika sådana problem.
Som säljare är du ansvarig för dolda fel i huset i 10 år efter att köparen har tillträtt huset. Ett dolt fel är ett fel som redan fanns när du sålde huset och som inte var upptäckbart vid köpet, trots noggrann undersökning. Om sådana fel uppdagas kan köparen kräva kompensation som prisavdrag eller skadestånd, och i vissa fall även häva köpet.
För extra sinnesro kan du teckna en dolda fel-försäkring. Denna försäkring skyddar dig mot vissa ekonomiska krav om dolda fel upptäcks senare. Det är dock viktigt att veta att försäkringen inte täcker alla typer av fel. Den fokuserar främst på fel som rör husets konstruktion och innehåller flera undantag, så den täcker inte alla dolda fel.
5. Bostadsannonsen skapas
När all nödvändig information om fastigheten är insamlad är det mäklarens uppgift att skapa en bostadsannons. Annonsen består av en objektsbeskrivning och professionella fotografier.
Mäklaren skriver objektsbeskrivningen
Objektsbeskrivningen, som mäklaren ansvarar för att skriva, ska ge potentiella köpare en tydlig och korrekt bild av fastigheten. Enligt fastighetsmäklarlagen måste objektsbeskrivningen innehålla specifika detaljer som fastighetsbeteckning, eventuella inteckningar, servitut samt rättigheter som hör till fastigheten. Den ska också inkludera uppgifter om boyta, tomtstorlek, taxeringsvärde, byggnadens ålder och byggnadsmaterial, samt en beräkning av drift- och boendekostnader.
Som säljare har du enligt lag en upplysningsplikt. Det innebär att du, inte mäklaren, är ansvarig för de uppgifter du lämnar (eller undanhåller) om fastigheten. Om det finns felaktigheter i objektsbeskrivningen, kan köparen kräva prisavdrag, skadestånd eller till och med häva köpet. Därför är det viktigt att de uppgifter du lämnar är korrekta och att du noga kontrollerar att informationen i objektsbeskrivningen stämmer överens med verkligheten.
Fotografering och homestyling
Mäklaren anlitar en fotograf som tar professionella bilder på ditt hus och tomten. Att ha högkvalitativa bilder är avgörande, eftersom de inte bara visar upp huset på bästa sätt, utan kan också öka annonsens räckvidd, vilket i sin tur kan hjälpa dig att sälja huset både snabbare och till ett högre pris.
Överväg om det innan fotograferingen finns några renoveringar eller förbättringar som kan öka värdet på huset. Det kan vara allt från att laga ett trasigt handtag, måla om väggar och lägga nytt golv till att renovera kök eller badrum.
I vissa fall kan det vara värt att investera i homestyling för att framhäva husets bästa sidor. Att stilfullt möblera och dekorera hemmet inför fotograferingen och visningen kan göra ditt hem mer tilltalande och locka fler potentiella köpare. Vill du inte investera i en homestyling kan rådgöra med mäklaren, deras tips på åtgärder som kan göra bostaden mer attraktiva räcker många gånger långt.
6. Välj annonsering som fungerar
När mäklaren har satt ihop bostadsannonsen är det dags att marknadsföra bostaden så att den når ut till intresserade köpare. Mäklaren kan erbjuda en rad olika marknadsföringsstrategier och kanaler, anpassade efter bostadens unika egenskaper och den tänkta målgruppen. I praktiken är digital annonsering på mäklarbyråns hemsida och etablerade bostadsplattformar som Hemnet och MäklarOfferter de mest effektiva metoderna idag.
Andra marknadsföringsmetoder, såsom annonsering i tidningar eller på sociala medier, marknadsför generellt sett mäklarbyrån mer än din bostad. Även om du kan erbjudas möjligheten att köpa extra exponering, vilket kan öka antalet visningar av din annons, finns det inga garantier att detta leder till fler seriösa spekulanter och att du säljer ditt hus snabbare eller till ett högre slutpris.
Dags att sälja villan eller radhuset? Jämför och hitta bästa mäklaren – helt gratis!
Spekulantregister
Många mäklare använder sig av ett så kallat spekulantregister, som är en lista över personer som aktivt söker ny bostad. Detta ökar chansen att mäklaren redan känner till potentiella köpare som kan vara intresserade av just din bostad.
Ett spekulantregister kan också användas för att "sälja underhand", det vill säga innan det annonserats ut offentligt på marknaden. Denna typ av försäljning är särskilt passande för väldigt exklusiva objekt eller när säljaren vill ha en diskret försäljningsprocess.
7. Mäklaren håller i visningen
När du planerar visningen av ditt hus tillsammans med mäklaren, bör du utöver att bestämma när visningen ska hållas, även välja typ av visning som passar dig bäst. Det finns tre typer av visningar:
- Öppen visning – Alla är välkomna att komma vid en bestämd tidpunkt som anges i annonsen. Den varar vanligtvis mellan 30 minuter och en timme.
- Privat visning – Enskilda visningar bokas med potentiella köpare som har anmält intresse.
- Förhandsvisning – Mäklaren använder sitt spekulantregister för att arrangera visningar innan den öppna visningen. Vanligt i områden med hög efterfrågan.
För de flesta som säljer sitt hus är öppen visning det bästa alternativet. Det gör processen enklare eftersom intresserade köpare kan komma utan att behöva boka tid med mäklaren. Privat visning eller förhandsvisning kan dock vara bättre för exklusiva bostäder, för att undvika nyfikna som inte är seriöst intresserade.
Förbered huset inför visningen
Inför visningen ska huset vara välstädat och inbjudande. Det innebär grundlig städning av huset inklusive putsade fönster och rengjorda golv. Överväg att anlita en professionell städfirma. Organisera och töm garderober samt andra förvaringsutrymmen och passa på att göra dig av med oönskade saker för att underlätta din framtida flytt. Se till att trädgården är välskött genom att klippa gräset, trimma buskar och rensa ogräs. Åtgärda synliga skador, men tänk på att inte dölja fel, för att inte bli skadeståndsskyldig för dolda fel efter försäljningen.
På visningsdagen
Det är mäklaren som håller i visningen och är den ansvariga personen på plats. Som säljare rekommenderas du att inte närvara under visningen, men om du ändå väljer att vara där, är det viktigt att du håller en låg profil och låter mäklaren sköta presentationen av bostaden.
Efter visningen kontaktar mäklaren dig och berättar hur det har gått. Om det var få besökare kan det vara nödvändigt att arrangera fler visningar. Visningar hålls vanligtvis under helger men kan även ske på kvällstid.
8. Budgivningen startar
Efter visningen inleds budgivningen där intresserade köpare lämnar bud muntligt eller skriftligt till mäklaren, som förmedlar dessa bud till dig tillsammans med eventuella villkor som budgivarna har ställt. Kom ihåg att buden inte är bindande förrän ett köpekontrakt är undertecknat av både köpare och säljare.
Som säljare har du fri prövningsrätt, det betyder att du har friheten att välja vilket bud du vill acceptera, och det behöver inte vara det högsta budet. Om bostadsmarknaden är svag eller om köparnas prisförväntningar skiljer sig från dina, kan du behöva överväga att acceptera ett lägre bud. Du måste då avgöra om du vill godta detta lägre bud eller välja att avbryta försäljningen och försöka igen senare.
9. Skrivning av köpekontrakt
Efter att du har accepterat det vinnande budet, är nästa steg att upprätta ett bindande köpekontrakt med köparen, vilket bör ske så snart som möjligt.
Skriv in förbehåll och villkor i avtalet
I köpekontraktet kan både du och köparen inkludera specifika förbehåll, till exempel att köpet är beroende av att köparen säljer sin nuvarande bostad eller får ett lån godkänt. Normalt ingår all fast egendom, som fastighetstillbehör och byggnadstillbehör i köpet. Om du och köparen vill avtala om något annat, till exempel att markiserna eller spabadet inte ska ingå i köpet, måste detta skrivas in i avtalet.
Om köparen inte hunnit besiktiga huset före kontraktsskrivningen, kan en öppen besiktningsklausul skrivas in i köpeavtalet. Detta ger köparen rätt att besiktiga huset inom en viss tid efter köpet, och vid behov, häva köpet eller kräva skadestånd om allvarliga problem upptäcks.
Som säljare är du ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter försäljningen. Du kan dock friskriva dig från detta ansvar genom en friskrivningsklausul, som kan gälla hela huset eller specifika delar såsom taket eller ett nyligen renoverat badrum.
Mäklaren hjälper till att utforma avtalet
För att förebygga missförstånd och framtida problem är det viktigt att du noga granskar hela köpekontraktet, särskilt det finstilta, innan kontraktsskrivningen. Be din mäklare att skicka över avtalet i förväg, så att du har gott om tid att gå igenom det ordentligt. När både du och köparen är nöjda med avtalets innehåll bestämmer ni en dag för kontraktsskrivning.
Om du inte har anlitat en mäklare, rekommenderas det starkt att du istället anlitar en jurist. Juristen kan säkerställa att avtalet korrekt återspeglar det du och köparen har kommit överens om samt förklara eventuella villkor som kan vara svåra att förstå.
Kontraktsskrivningen gör försäljningen bindande
Kontraktsskrivningen sker vanligtvis på mäklarens kontor. När kontraktet är påskrivet av både dig och köparen är försäljningen av ditt hus juridiskt bindande, vilket betyder att varken du eller köparen kan dra er ur affären utan att riskera att behöva betala skadestånd till den andre parten. Vid kontraktsskrivningen kommer ni även överens om när tillträdet ska ske.
Köparen betalar handpenningen
Vid kontraktsskrivningen betalar köparen vanligtvis en handpenning, som normalt är 10 procent av köpesumman. Handpenningen betalas in på mäklarens klientmedelskonto och överförs till dig när alla villkor och förbehåll är uppfyllda, med avdrag för mäklararvodet. Resterande belopp av köpesumman betalar köparen på tillträdesdagen.
10. Tillträde och slutbetalning
Tillträdet är det sista steget i försäljningsprocessen, där de sista detaljerna slutförs och äganderätten till fastigheten officiellt överförs från dig till köparen. Tillträdet tar normalt inte mer än en timme och sker vanligtvis på mäklarens kontor eller i vissa fall på köparens bank.
Likvidavräkning och slutgiltig betalning
För att säkerställa att det kvarvarande beloppet av köpesumman som köparen ska betala är korrekt, hjälper mäklaren till med att göra en så kallad likvidavräkning. Detta är en ekonomisk sammanställning som görs för att ta hänsyn till köparens tidigare inbetalda handpenning samt kostnader som du redan har betalat, men som köparen ska ersätta dig för. Exempelvis ska du få ersättning för den årliga fastighetsavgiften som betalats i förskott.
När likvidavräkningen är klar och godkänd, överför köparen köpeskillingen till ditt konto. Därefter skriver du och köparen på ett köpebrev, som fungerar som ett kvitto på genomförd betalning. För att köparen ska kunna ansöka om lagfart måste säljarens namnteckning på köpebrevet vara bevittnad av två personer.
Till sist återstår det bara att överlämna nycklarna till köparen och eventuella andra dokument, såsom kartor, ritningar och bruksanvisningar för utrustning i huset.
Köparen registrerar ägarbytet
För att officiellt registreras som fastighetens nya ägare måste köparen använda köpebrevet för att ansöka om lagfart. Ansökan görs hos Lantmäteriet senast tre månader efter köpet. Kostnaden för lagfarten är 1,5 procent av köpesumman, plus en expeditionsavgift.
11. Deklarera husförsäljningen (eller ansök om uppskov)
Försäljningen av ditt hus ska deklareras året efter att du har skrivit på köpeavtalet. Om försäljningen resulterar i en vinst, efter att avdrag gjorts, ska denna vinst beskattas med 22 procent. Uppfyller du vissa krav har du möjlighet att ansöka om uppskov hos Skatteverket, vilket innebär att du kan skjuta upp betalningen av vinstskatten.
Om du har sålt ditt hus med förlust, kan du använda hälften av förlusten för att minska din skatt. Om 50 procent av förlusten är 100 000 kronor eller mindre, får du en skattereduktion på 30 procent av detta belopp. Om 50 procent av förlusten överstiger 100 000 kronor, får du en skattereduktion på 30 procent för de första 100 000 kronorna och 21 procent för det överskjutande beloppet. Avdraget måste göras samma år då förlusten uppstår och kan inte skjutas upp till senare år.
