Mäklarens upplysningsskyldighet och upplysningsplikt

Mäklare har enligt fastighetsmäklarlagen upplysningsskyldighet och upplysningsplikt. Det innebär att mäklaren ska informera en potentiell köpare om omständigheter om bostaden som kan vara betydelsefulla för köparen.

Mäklaren ska följa god fastighetsmäklarsed

I fastighetsmäklarlagen finns en generalklausul som kan appliceras på olika situationer som inte är preciserade på förhand. Generalklausulen innebär att en mäklare ska sköta sitt uppdrag omsorgsfullt och följa god fastighetsmäklarsed. God fastighetsmäklarsed utvecklas och bestäms av Fastighetsmäklarinspektionen. I mäklarens uppdrag ingår bland annat att:

• Kontrollera bostadens ägarförhållanden
• Värdera bostaden
• Författa en beskrivning av bostaden, en så kallad objektsbeskrivning
• Marknadsföra och hålla visningar
• Skriftligt informera att köparen har undersökningsplikt
• Föra budgivningslista
• Erbjuda boendekostnadskalkyl
• Vara behjälplig med köpehandlingar och vid kontraktsskrivning
• Medverka vid tillträdet
• Lämna budgivningslistan till säljaren och köparen

En fastighetsmäklare ska vara en opartisk mellanman i förmedlingen av en bostad mellan en säljare och en köpare. Det innebär att mäklaren ska se till bådas intressen. I detta ligger att mäklaren har upplysningsskyldighet och upplysningsplikt samt ska iaktta god fastighetsmäklarsed. Ett undantag från mäklarens opartiskhet är försäljningspriset. Mäklaren ska alltid sträva efter ett så högt försäljningspris som möjligt när uppdraget kommer från säljaren, och tvärtom när uppdraget kommer från köparen.

Mäklaren bör inte agera som ombud för säljaren eller köparen, eftersom mäklaren ska vara en opartisk mellanman. Mindre begränsade uppgifter som att kvittera köpeskillingen får dock mäklaren åta sig. En säljare som inte är nöjd med mäklarens arbete kan säga upp förmedlingsuppdraget.

Mäklarens upplysningsskyldighet och upplysningsplikt

Enligt fastighetsmäklarlagen är mäklare skyldiga att lämna upplysningar om bostaden som kan vara betydelsefulla för köparen. Det innebär dock inte att mäklare har en egen undersökningsplikt eller aktivt behöver ta reda på omständigheter om och runt ett objekt. Det rubbar inte heller den ansvarsfördelning som finns mellan säljaren och köparen. Säljaren har upplysningsplikt mot köparen och ska förmedla känd information om bostaden som kan vara svår att upptäcka. Köparen har dock en undersökningsplikt som är mer långtgående än säljarens upplysningsplikt, vilket innebär att huvudansvaret ligger hos köparen. En köpare har undersökningsplikt oavsett om hen köper en bostadsrätt eller köper ett hus.  Det är köparens ansvar att undersöka bostaden och därför är säljaren inte ansvarig för fel som borde ha upptäckts vid undersökningen.

Mäklarens upplysningsskyldighet handlar istället om att mäklaren måste informera köparen om omständigheter som mäklaren känner till, har uppmärksammat eller fått information om. Det kan till exempel röra sig bostadens skick som mäklaren iakttagit efter besök i bostaden eller information som mäklaren fått av till exempel en granne. Om mäklaren har vetskap om nybyggnationer i området ska denna information också förmedlas till köparen.

Mäklarens skadeståndsskyldighet

Ett köpekontrakt är ett avtal mellan en säljare och en köpare. En mäklare är ingen part i avtalet. Det innebär att mäklaren inte heller har något ansvar för eventuella fel på bostaden. Dolda fel är säljarens ansvar. En reklamation avseende ett dolt fel ska därför skickas direkt till säljaren och inte gå via mäklaren.

Mäklaren är enligt lag skyldig att upplysa om kända fel i bostaden, enligt upplysningsplikten. Om mäklaren håller inne viktig information eller lämnar felaktiga uppgifter kan hen bli skadeståndsskyldig. Köparen måste i så fall underrätta mäklaren inom skälig tid. En säljare eller köpare kan också få hjälp av FMI om mäklaren brustit i sitt uppdrag och inte följt god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd prövar och ger rekommendationer i skadeståndstvister och om nedsättning av mäklarens provision. Följs inte Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds rekommendationer kan talan väckas i allmän domstol. För att skydda sig mot eventuella rättsliga kostnader tecknar de flesta mäklare en mäklarförsäkring.

Mäklaren är ansvarig – inte mäklarfirman

Mäklaren är personligt ansvarig för sina förmedlingsuppdrag. Det är mäklaren och inte mäklarfirman som ingår avtalet med säljaren. Mäklarfirman har därför inget ansvar eller skyldigheter gentemot uppdragsgivaren och inte heller något ansvar mot FMI om mäklaren på något sätt missköter uppdraget. Det är den enskilde mäklarens ansvar och skyldighet att följa god fastighetsmäklarsed.

Mäklarens ansvar vid tvist mellan köpare och säljare

Vid en tvist mellan köpare och säljare är mäklaren skyldig att försöka lösa situationen. En tvist kan till exempel handla om datum för tillträde, avtal om återgång av en affär eller om ett eventuellt prisavdrag. Alla nya överenskommelser ska dokumenteras av mäklaren. Efter uppdragets slut har mäklaren ingen skyldighet att agera vid en tvist mellan säljare och köpare men kan erbjuda begränsad hjälp, till exempel berätta vad lagen säger eller visa hur ett förlikningsavtal kan se ut.