Frågor till mäklare vid försäljning

När du ska sälja din bostad är valet av mäklare avgörande för en lyckad försäljning. Därför är det viktigt att ställa rätt frågor för att säkerställa att du väljer en bra mäklare som passar dig. Problemet är att man normalt bara säljer en bostad ett fåtal gånger i livet, vilket gör det svårt att bygga upp den erfarenhet och kunskap som behövs för att veta vilka frågor man ska ställa till mäklaren för att kunna göra rätt mäklarval.

Både Fastighetsmäklarinspektionen och Konsumentverket rekommenderar att du träffar och jämför flera mäklare innan du bestämmer dig. Boka in möten med olika mäklare där de värderar din bostad och använd tillfället för att ställa frågor. Det hjälper dig att se om ni har samma syn på hur försäljningen ska gå till och vilken mäklare som passar dig bäst.

Vad ska man fråga mäklaren

MäklarOfferter har hjälpt tiotusentals bostadssäljare att hitta rätt mäklare. Då vi dagligen jobbar med att hjälpa bostadssäljare välja mäklare, vet vi vilka frågor man ska ställa till mäklare vid försäljning av bostad.

Frågor för att lära känna mäklaren

Personkemin mellan dig och mäklaren är avgörande för en smidig försäljning. Det är därför viktigt att ställa frågor som hjälper dig att förstå om ni passar bra ihop och om du kan känna förtroende för mäklaren.

• Hur skulle du beskriva dig själv som mäklare? Vad utmärker dig, och hur skiljer du dig från andra mäklare?
• Vad är ditt framgångsrecept för att göra min bostadsaffär så framgångsrik som möjligt?
• Kan du beskriva den typiska säljprocessen när man arbetar med dig?
• Varför ska jag välja dig framför andra mäklare? (Lyssna på hur mäklaren marknadsför sig själv.)
• Erbjuder du hjälp med deklarationen efter bostadsförsäljningen?

Lokalkännedom och relevans

En mäklare med god lokalkännedom och erfarenhet av försäljningar i ditt område är vanligtvis en stor fördel. De vet vad spekulanter letar efter, kan marknadsföra din bostad effektivt och har ofta ett nätverk av potentiella köpare som är intresserade av området.

• Har du ett specifikt geografiskt fokusområde? Om ja, vilket?
• Har du tidigare sålt bostäder i detta område?
• Har du erfarenhet av att sälja den här typen av objekt (lägenhet, hus, radhus, tomt, fritidshus)?
• Hur väl känner du till det här området?
• Vad kan du säga om bostadsmarknaden i området?
• Vilken typ av köpare är det som främst köper den här typen av bostad i området?
• Har du liknande försäljningar på gång i samma område?

Engagemang och kvalitet

För att din försäljning ska få den uppmärksamhet som krävs är det viktigt att veta hur mäklaren hanterar sin arbetsbelastning och kvalitetssäkring. Om mäklaren har för många försäljningsuppdrag samtidigt finns det en risk att hanteringen av din försäljning blir lidande. Därför är mäklaren som säljer mest i området inte nödvändigtvis den som är bäst för dig. Här är några frågor du kan ställa för att undersöka mäklarens engagemang:

• Vilka moment i försäljningsprocessen anser du är extra viktiga att vara noggrann med?
• Hur säkerställer du att det inte uppstår problem under och efter bostadsförsäljningen?
• Hur många försäljningsobjekt hanterar du samtidigt, och kan det påverka ditt engagemang?

Kommunikation och tillgänglighet

Det är viktigt att ha en tillgänglig mäklare som du kan kommunicera öppet och tydligt med för att försäljningen ska gå smidigt och utan onödiga förseningar. Om mäklaren inte svarar eller är dålig på att höra av sig kan det dessutom leda till att potentiella köpare tappar intresset. Här är några frågor du kan ställa för att bedöma mäklarens tillgänglighet och kommunikationsförmåga:

• Hur säkerställer du att jag får relevant information under försäljningen?
• Hur kommer du hålla mig uppdaterad under försäljningen och hur ofta kommer du att höra av dig?
• Vilka dagar och tider kan jag nå dig om jag har frågor?
• Finns det några dagar eller tider då du inte är tillgänglig?
• Planerar du att vara bortrest eller av annat skäl vara otillgänglig före eller under försäljningen?

Frågor till mäklaren vid värdering

När du ska värdera din bostad inför en försäljning är målet att fastställa ett realistiskt marknadsvärde. Detta ger dig en uppskattning av vilket slutpris mäklaren förväntar sig. Det är viktigt att ställa rätt frågor under värderingen för att förstå vad du kan förvänta dig, om det är rätt tid att sälja, och för att säkerställa att du och mäklaren har samma förväntningar på slutpriset.

Även om du självklart vill få maximalt betalt för din bostad, är det viktigt att sikta på en korrekt och marknadsmässig värdering snarare än en överdrivet hög. Om bostaden annonseras ut till ett för högt pris riskerar du att den inte blir såld. Därför är det bra att låta flera mäklare värdera din bostad för att få en tydligare bild av vad den kan vara värd.

• Hur går du tillväga för att fastställa ett realistiskt pris för min bostad?
• Vad är din bedömning av marknadsvärdet för min bostad? Hur motiverar du det?
• Kan du ge mig exempel på jämförbara försäljningar i området?
• Vilket utgångspris skulle du rekommendera och varför?
• Hur ser utvecklingen ut på bostadsmarknaden just nu?
• Hur har prisutvecklingen varit i området?
• Vad tycker du är positivt med min bostad? Är det något som sänker värdet?
• Finns det något jag kan göra för att öka värdet på min bostad innan försäljningen?

Mäklarens marknadsföringsstrategi

Olika mäklare använder olika strategier för att sälja bostäder. När du träffar en mäklare för att värdera din bostad är det viktigt att fråga hur de planerar att marknadsföra den. 

• Hur planerar du att marknadsföra min bostad?
• Vilka marknadsföringsmetoder har varit mest framgångsrika för liknande objekt?
• Kan du visa exempel på tidigare annonser och prospekt för liknande bostäder?
• Vilken typ av annonsering kommer du att använda, till exempel sociala medier eller bostadssajter? Vilka kanaler och plattformar planerar du att använda och hur?
• Har du ett spekulantregister med potentiella köpare för min typ av bostad? Hur många finns på listan?
• Vad tycker du är viktigt att lyfta fram om området där min bostad ligger?
• Hur arbetar du för att maximera intresset för min bostad?
• Hur lång tid tar det vanligtvis att sälja en bostad med din marknadsföringsstrategi?
• Hur mycket inflytande har jag som säljare över marknadsföringen?

Fotografering och homestyling

Det är bra att ta reda på hur mäklaren planerar att presentera din bostad visuellt genom fotografering och homestyling. Detta ger dig en uppfattning om hur mycket ansträngning mäklaren är villig att lägga på att öka intresset för din bostad.

• Kommer du att använda en professionell fotograf för att ta bilder av min bostad? Vad händer om jag inte är nöjd med bilderna?
• Vilken typ av bilder kommer att tas (exteriör, interiör, drönarvyer)?
• Kan jag få se bildexempel från liknande bostäder som er fotograf har tagit?
• Erbjuder du homestyling? Hur går det till och ingår det i tjänsten eller är det en tilläggstjänst?
• Hur mycket brukar homestyling kosta och är det värt kostnaden?
• Kan du rekommendera en stylist eller firma för homestyling?
• Hur lång tid tar det vanligtvis att få bostaden stylad och redo för fotografering och visning?
• Kan jag få se exempel på tidigare bostäder som ni har homestylat?
• Har du några tips på hur jag kan förbereda och styla bostaden för att locka fler köpare och framhäva bostadens potential?

Visning

Ta reda på hur mäklaren planerar att genomföra visningen, så att du får en tydlig bild av vad du kan förvänta dig och hur engagerad mäklaren är. I detta skede bör du också tydligt uttrycka dina önskemål, som hur många visningar du vill ha, om du föredrar öppna eller slutna visningar. Ett bra tips är att gå på några visningar hos de mäklare du är intresserad av för att se hur de arbetar.

• Hur arbetar du före, under och efter visningen?
• Hur många visningar planerar du att hålla?
• Hur lång tid avsätter du för varje visning?
• När planerar du att hålla visningarna (dagtid, kvällstid, helger)?
• Kommer du att erbjuda förhandsvisningar eller privata visningar om en potentiell köpare önskar det? Ingår extra visningar i arvodet?
• Kommer du själv att hålla i visningarna, eller kommer en mäklarassistent att göra det? (Visningen bör i varje alltid hållas av mäklaren själv, helst med en assistent för att säkerställa både bra service och säkerhet.)
• Vad händer om intresset på visningarna är lågt? Har du en plan B?
• Hur följer du upp med spekulanterna efter visningarna?

Budgivning

Dessa frågor hjälper dig att förstå hur mäklaren hanterar budgivningen och hur de planerar att få bästa möjliga resultat för din bostadsförsäljning.

• Hur kommer budgivningen att gå till, och vilken typ av budgivning (öppen eller sluten) är bäst för mig?
• Tycker du att budgivning ska ske med BankID? Vilka för- och nackdelar finns det?
• Hur hanterar du förhandsbud, alltså budgivare som vill lägga bud innan den officiella budgivningen startar?
• Hur informerar du mig om inkomna bud?
• Hur hanterar du situationer med få budgivare eller lågt intresse?
• Vad händer om buden inte når det förväntade priset?
• Hur är du som förhandlare, och vilka strategier använder du för att få upp priset?
• Hur planerar du att uppnå det högsta möjliga slutpriset?

Tidsplan

Diskutera med mäklaren om du vill starta försäljningen direkt eller om du har specifika önskemål om tidsplanen, till exempel om du först vill flytta till en annan bostad.

• Hur lång tid tar det vanligtvis att sälja en bostad som min, från att den går ut på marknaden till att affären är avslutad?
• Hur skulle du lägga upp tidsplanen för att marknadsföra min bostad på bästa sätt? 
• Hur snabbt kan du påbörja försäljningen efter värderingen?
• Vilken tid på året är bäst för att sälja min typ av bostad?
• Vad händer om bostaden inte blir såld inom den förväntade tidsramen?

Mäklararvode och extra kostnader

Mäklararvodet är den ersättning mäklaren tar ut för att sälja din bostad och det betalas oftast ur handpenningen. Olika mäklare tar olika arvoden och det finns tre vanliga sätt för mäklare att ta ut arvode: fast arvode, fast procentsats och provisionstrappa.

Vilka tjänster som ingår i mäklararvodet kan skilja sig åt mellan mäklare, så det är viktigt att ta reda på vad som faktiskt ingår. Vanligtvis ingår inte annonsering av bostaden, som till exempel kostnaden för Hemnet. Förutom mäklararvodet är det också bra att vara medveten om andra kostnader som kan tillkomma vid försäljning av en bostad.

Om du inte redan har gjort det, är det en bra idé att ta in och jämföra offerter från flera mäklare innan du bestämmer dig. På MäklarOfferter kan du kostnadsfritt jämföra mäklare och deras arvoden.

• Hur tar du betalt för dina tjänster? Fast arvode, procentbaserad provision eller provisionstrappa?
• Hur fungerar det med provisionen om bostaden säljs för ett högre eller lägre pris än väntat? (Be om en uträkning.)
• Finns det några minimikostnader som gäller oavsett slutpris?
• Vad ingår i arvodet?
• Finns det möjlighet att förhandla om arvodet? (Det är oftast möjligt!)
• Finns det några extra kostnader utöver arvodet? (Exempelvis giltig energideklaration för villa.)
• Tillkommer det kostnader för marknadsföring eller annonsering?
• Vad händer om bostaden inte blir såld? Finns det några kostnader då?
• Hur och när ska arvodet betalas?

Köpekontrakt och kontraktsskrivning

Följande frågor om köpekontrakt och kontraktsskrivning är lämpliga att ställa mäklaren för att se vilka möjligheter du har att anpassa försäljningen efter dina behov och för att förstå risker som kan uppstå, som att köparen ställer särskilda villkor eller drar sig ur:

• Vilka är de vanligaste villkoren och klausulerna i köpekontraktet? Vad innebär de för mig?
• Kan jag som säljare ställa några egna krav eller villkor i köpekontraktet?
• Kan köparen lägga till egna villkor i köpekontraktet?
• Hur hanterar du situationer där köparen har specifika villkor, exempelvis finansierings- eller besiktningsvillkor?
• Vad händer om köparen drar sig ur affären efter att köpekontraktet har skrivits på?
• Hur hanterar du överlåtelse av handpenning och andra betalningar?
• Hur går kontraktsskrivningen till?
• Kommer kontraktsskrivningen att ske fysiskt eller digitalt?
• Vad händer efter att kontraktet är påskrivet?
• Hjälper du till med juridiska frågor som kan uppstå under försäljningen?

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget är avtalet mellan dig som säljare och mäklaren. Det är viktigt att du förstår villkoren och att alla muntliga överenskommelser finns med i avtalet. Se till att få en kopia av avtalet som du noggrant kan läsa igenom i lugn och ro innan du skriver på.

Här är några grundläggande frågor att ställa till mäklaren innan du skriver på förmedlingsuppdraget:

• Hur länge gäller förmedlingsuppdraget?
• Har du ensamrätt på försäljningen under uppdragsperioden och vad innebär det för mig som säljare?
• Hur länge gäller ensamrätten?
• Är det någon uppsägningstid och hur lång är den i så fall?
• Vad händer om jag vill avbryta förmedlingsuppdraget i förtid?
• Finns det någon ångerrätt?

Vi hoppas dessa frågor hjälper dig att välja den mäklare som är rätt för dig. Behöver du hjälp att hitta och jämföra mäklare kan du använda vår jämförelsetjänst. Det är helt kostnadsfritt och du binder dig inte till något. Lycka till med bostadsförsäljningen!