Dolda fel är fel och brister som inte har varit upptäckbara vid en noggrann undersökning, som funnits i bostaden vid köptillfället och som inte varit förväntade i förhållande till bostadens ålder, skick och pris.
Som säljare är du ansvarig för så kallade dolda fel i 10 år efter att du sålt din bostad. Det är därför viktigt att vara medveten om vad dessa fel innebär och vad du som säljare har för skyldigheter om en situation om dolda fel skulle uppstå.
Dolda fel i hus och fastighet
Dolda fel är större fel eller brister som inte har varit möjlig för vare sig säljare, köpare, mäklare eller besiktningsman att upptäcka vid en grundlig besiktning innan köpet. Det räknas som dolda fel om bristerna inte kan sägas vara förväntade i förhållande till fastighetens ålder, skick och pris. Enligt Jordabalken 4:19 är det ett dolt fel om det uppfyller dessa kriterier:
- Felet måste ha funnits vid köptillfället.
- Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka.
- Felet ska inte ha varit förväntat.
Ofta handlar dolda fel om problem med fukt, röta och mögel. Dessa problem dyker ofta upp i våtutrymmen men också i bärande delar och är svåra att upptäcka vid en besiktning. Det gäller även om en dränering av fastigheten inte gjorts på rätt sätt. Fall med skadedjur och konstruktionsfel är också relativt vanliga dolda fel.
Dolda fel handlar alltså inte om att du som säljare undanhåller saker du vet från köparen. Dolda fel är dolda även för dig som säljare och kan upptäckas långt efter du sålt din bostad, men som du ändå kan hållas ansvarig för. Däremot ska du tala om allt du vet som är av vikt för köparen att veta, mer om säljarens upplysningsplikt kan du läsa om här.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Dolda fel i bostadsrätt
Vid försäljning av bostadsrätt ser regelverket lite annorlunda ut. Det är i detta fall inte Jordabalken som reglerar bestämmelserna utan istället Köplagen i första hand. Denna lag tillämpas vid köp av lös egendom, vilket bostadsrätt räknas som. Lagen talar om vad säljare och köpare har för rättigheter och skyldigheter. Dolda fel behöver när det gäller bostadsrätter, inte vara detsamma som dolda fel så som de definieras i Jordabalken. Trots det är man inte helt friskriven från dolda fel när man säljer en bostadsrätt, en köpare kan åberopa dolda fel i upp till 2 år efter köpet. Beroende på vad felet gäller kan även bostadsrättsföreningen hållas ansvarig för dolda fel i bostadsrätter.
Vad räknas som dolda fel?
Ett dolt fel är inte känt av säljaren och kan alltså upptäckas långt efter försäljningen. Exempel på dolda fel kan vara problem med fukt och mögel i våtutrymmen eller i bärande delar, dräneringen runt fastigheten, skadedjur, fel med ventilation och elinstallationer eller om huset har ett konstruktionsfel. Dolda fel ska vara svåra att upptäcka vid en undersökning eller besiktning. Köparens ansvar är att noggrant undersöka bostaden. Det kallas för köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt eller fastighet. En säljare har ingen generell upplysningsplikt om sådant som kan upptäckas vid köparens undersökningsplikt men ska upplysa om fel som hen känner till. Det kallas för säljarens upplysningsplikt. I regel är det köparens undersökningsplikt som väger tyngst. Vid en bostadsförsäljning kan både säljaren och köparen ta hjälp av en besiktningsman för att undersöka bostaden och få en överlåtelsebesiktning. Besiktningsmannen ska varna för risker, informera om fel som hittats, orsaken till dem och vilka konsekvenser de kan få. Besiktningsmannen ska även ge förslag på åtgärder.
I klippet nedan förklarar Mäklarsamfundets kundombudsman vad som gäller för dolda fel i fastigheter (10 år) samt fel i bostadsrätt (2 år).
Säljarens ansvar
Om inget annat anges i köpeavtalet är säljaren ansvarig för dolda fel i 10 år efter det att bostadsaffären har genomförts. Om en köpare påtalar ett fel är det första steget att avgöra om du som säljare ansvarar för detta genom att först och främst titta på vad som har avtalats mellan dig och köparen. Då utgår man inte enbart ifrån köpeavtalet utan tittar på all den information du lämnat om fastigheten, det kan till exempel vara i objektsbeskrivningen men även muntligt. Om man konstaterar att ansvaret för felet ligger på dig som säljare kan påföljder som prisavdrag, hävning och skadestånd bli aktuella – beroende på felets omfattning. Om du och köparen inte kommer överens om ersättning vid dolda fel kan det bli aktuellt att pröva fallet i domstol. Får du ett krav riktat mot dig rekommenderas att du kontaktar en jurist för vägledning.
Försäkring för dolda fel i hus eller bostadsrätt och friskrivningsklausul
Säljaren kan skydda sig mot dolda fel med en dolda fel-försäkring, eller en säljaransvarsförsäkring eller överlåtelseförsäkring som det också kallas, som täcker den här typen av fel i bostaden som säljaren inte varit medveten om vid tidpunkten för försäljningen. Vad kostar då en dolda fel-försäkring? Ja, pris på en dolda fel-försäkring beror till exempel på försäkringsbeloppets storlek och om det handlar om en fastighet eller en bostadsrätt. Det kan också vara bra att känna till att dolda fel-försäkringar kan ha undantag och villkor som ska vara uppfyllda för att försäkringen ska gälla.
Säljarens ansvar vid försäljning av hus kan också begränsas med friskrivningsklausuler men en friskrivning gäller bara dolda fel som säljaren inte känt till. Säljarens upplysningsplikt gäller alltså fortfarande. En friskrivning av en fastighet ska skrivas in i köpekontrakten och kan vara en egenskapsfriskrivning för en speciell och konkret egenskap, exempelvis fastighetens dräneringsbehov, eller en generell friskrivningsklausul som befriar säljaren från fel som klassas som dolda fel. En friskrivningsklausul på en fastighet brukar påverka köpeskillingen och sänka priset.
Köparens ansvar
Det är alltid köparens ansvar att besikta bostaden inför ett bostadsköp, detta för att hitta eventuella fel och brister i bostaden. Men eftersom du som säljare har ett ansvar för dolda fel i upp till 10 år efter överlåtelsen kan köparen hitta fel långt efter att du har flyttat ut. Om köparen hittar ett fel i bostaden så ska det reklameras till dig som säljare inom rimlig tid efter upptäckten, praxis säger inom sex månader. Reklamationen bör då ske skriftligt. Ansvaret ligger på köparen att bevisa att felet är ett dolt fel så som de definieras i Jordabalken.
Mäklarens ansvar
Mäklarens ansvar och skyldigheter är att vara en mellanhand vid försäljningen och företräda både köparens och säljarens intressen. Mäklaren ska upplysa köparen om fel som hen känner till, verka för att säljaren ger information om fastigheten och att köparen undersöker fastigheten noggrant. Mäklaren har dock inte något ansvar för dolda fel.
