Köparens undersökningsplikt innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och säljaren är därför inte ansvarig för fel som borde ha upptäckts vid en undersökning. Säljaren är dock ansvarig för dolda fel, alltså fel som inte är möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning. Undersökningsplikten vid köp av lägenhet skiljer sig från undersökningplikten vid husköp. Upplysningsplikten innebär att säljaren ska informera köparen om fel som hen känner till.
Köparens undersökningsplikt gäller både vid köp av bostadsrätt och fastighet, till exempel hus, och innebär att köparen noggrant ska undersöka bostaden. Fel och andra brister som köparen skulle kunnat upptäcka kan inte användas mot säljaren i efterhand. I en klausul kan uppgifter om lägre standard i bostaden eller andra konkreta fel dokumenteras. Däremot måste köparen räkna med en normal förslitning efter bostadens ålder, pris och skick och det är först när bostaden är i ett betydligt sämre skick än köparen haft anledning att tro som det kan föreligga fel i rättslig mening. Köparens undersökningsplikt regleras i jordabalken vid köp av fastighet och i köplagen vid köp av bostadsrätt.
Köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp
Köparen har enligt lag undersökningsplikt vid en fastighetsförsäljning. Om ett fel i fastigheten kan upptäckas vid en noggrann undersökning ansvarar inte säljaren för felet. Om felet inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning är det ett dolt fel och är då säljarens ansvar. Vad som exakt omfattas av undersökningsplikten är dock svårt att svara på då det beror på omständigheterna i varje enskild fastighetsaffär.
Att anlita en professionell besiktningsman är ofta en god idé. Om köparen hittar något som kräver en mer noggrann undersökning har köparen en utökad undersökningsplikt för att anses ha uppfyllt undersökningsplikten. En besiktningsman kan också lämna garantier eller en försäkring som täcker dolda fel som de har missat. Även säljaren anlitar ofta en besiktningsman och kan få en dolda fel-försäkring. Denna kan dock innehålla många undantag och villkor. En dolda fel-försäkring tar inte bort köparens undersökningsplikt. I marknadsföringen av bostadsförsäljningar kan mäklare använda benämningar som varudeklarerad, ringmärkt eller besiktigat-stämpel men köparen har alltså kvar sin undersökningsplikt även om bostaden redan är besiktad. Köparen kan ha rätt till ett prisavdrag eller ett skadestånd och kan även häva köpet om bostaden avviker väsentligt från säljarens utfästelser eller om säljaren varit försumlig. Felet ska reklameras inom skälig tid efter att felet upptäcks och efter tio år preskriberas säljarens ansvar för fel i bostaden.
Undersökningen av bostaden ska helst göras före kontraktsskrivningen men om detta inte är möjligt bör mäklaren föreslå en besiktningsklausul som ger köparen rätt till ett prisavdrag eller att häva köpet om fel upptäcks i samband med undersökningen.
Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp
Säljaren ansvarar för dolda fel som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Säljaren har dock ingen generell upplysningsplikt om sådant som köparen borde upptäcka genom undersökningsplikten men ska upplysa om fel som hen känner till. Det rekommenderas att säljaren lämnar kända upplysningar om fastigheten och mäklaren ska även verka för att säljaren ger information av betydelse om fastigheten som kan vara svåra att upptäcka för köparen. Upplysningarna kan lämnas i en frågelista eller skrivas in i köpekontraktet. Köparens undersökningsplikt väger tyngre än säljarens upplysningsplikt.
Säljarens ansvar kan begränsas med friskrivningsklausuler som kan vara en egenskapsfriskrivning för en speciell och konkret egenskap exempelvis fastighetens dräneringsbehov eller en generell ansvarsbegränsning som befriar säljaren för fel som klassas som dolda fel. En friskrivningsklausul på en fastighet brukar påverka köpeskillingen och sänka priset.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Har en mäklare upplysningsplikt?
En mäklare ska vara opartisk och ge både säljaren och köparen råd och upplysningar samt verka för att säljaren ger information om fastigheten och att köparen undersöker fastigheten noggrant. Mäklaren kontrollerar ägandeförhållandena, inteckningar, servitut och andra rättigheter, ger en objektsbeskrivning och uppgifter om fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och areal samt erbjuder boendekostnadskalkyl. I beskrivningen av bostaden ska information om fastighetens ålder, storlek och byggnadssätt finnas med. Mäklaren hjälper också ofta till med köpehandlingarna.
