En fastighetsmäklare förmedlar villor, bostadsrätter och fritidshus men även till exempel kommersiella fastigheter och tomträtter. Fastighetsmäklaren ska fungera som en opartisk mellanhand mellan säljaren och köparen, sköta förhandlingarna och upprätta ett kontrakt när parterna är överens.
De flesta som ska sälja eller köpa en bostad tar hjälp av en fastighetsmäklare som förmedlar bostaden, sköter förhandlingarna och upprättar ett kontrakt mellan säljaren och köparen. Förutom bostäder som hus, lägenheter och fritidshus kan en fastighetsmäklare även förmedla kommersiella fastigheter, arrenden, tomter och skogsmark. En fastighetsmäklare ska inge förtroende, vara serviceinriktad och lyssna på uppdragsgivarens behov och önskemål. Det är också bra att ha god social kompetens, vara stresstålig och ha god initiativförmåga om man vill arbeta som fastighetsmäklare. Här ska vi gå igenom vilken utbildning som behövs för att arbeta som fastighetsmäklare, vad en fastighetsmäklare gör samt vilket ansvar och vilka skyldigheter en fastighetsmäklare har.
Utbildning och registrering till fastighetsmäklare
För att bli registrerad fastighetsmäklare krävs både en teoretisk utbildning och en praktik på tio veckor. Fastighetsmäklarprogrammet kan studeras vid universitet eller på högskola och omfattar minst 120 högskolepoäng. Det finns även så kallade uppdragsutbildningar där ett utbildningsinstitut samarbetar med ett universitet eller en högskola. På utbildningen finns bland annat kurser i fastighetsförmedling, ekonomi, civilrätt, fastighetsrätt, skatterätt, byggnadsteknik och fastighetsvärdering. Utbildningen ges på flera platser i Sverige och inriktningarna kan variera något.
Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), en statlig tillsynsmyndighet för fastighetsmäklarbranschen, beviljar sedan registreringen men för att behålla registreringen måste fastighetsmäklare uppfylla vissa krav. En fastighetsmäklare ska bland annat ha en försäkring för skadeståndsansvar, ha för avsikt att arbeta som fastighetsmäklare samt vara redbar och lämplig att arbeta som fastighetsmäklare. En fastighetsmäklare får inte heller vara försatt i personlig konkurs eller ha näringsförbud. Fastighetsmäklarinspektionen sköter alla tillsynsärenden och disciplinära åtgärder som rör fastighetsmäklare.
En registrerad fastighetsmäklare kan ta hjälp av en fastighetsmäklarassistent med till exempel faktainsamling och objektbeskrivningar men det är alltid fastighetsmäklaren som är ytterst ansvarig för förmedlingsuppdraget.
Fastighetsmäklarens arbetsplats och lön
En fastighetsmäklare kan antingen vara anställd på en mäklarbyrå eller arbeta som egenföretagare. De flesta fastighetsmäklare har en provisionsbaserad lön och i början av karriären är det inte ovanligt att hela lönen är provisionsbaserad. En fastighetsmäklare har normalt en årsinkomst mellan 300 000 och 500 000 kronor men lönen varierar mycket beroende på läget på fastighetsmarknaden, var i Sverige verksamheten bedrivs och fastighetsmäklarens prestationer och skicklighet i yrket. Att arbeta som fastighetsmäklare med mycket oregelbundna arbetstider kan vara tufft och det kan vara svårt att hitta en balans mellan arbete, familj och fritid. Många fastighetsmäklare väljer därför att byta karriär. De fastighetsmäklare som inte arbetar med att förmedla bostäder och fastigheter mellan säljare och köpare kan till exempel arbeta som opartiska rådgivare eller vara anställda hos banker, fastighetsbolag och försäkringsbolag.
Fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed
I fastighetsmäklarlagen finns regler som en fastighetsmäklare måste förhålla sig till. Här finns bland annat en generalklausul. Det är en allmänt hållen lagregel som säger att en fastighetsmäklare ska utföra sitt arbete omsorgsfullt samt följa god fastighetsmäklarsed. En fastighetsmäklare ska vara en opartisk mellanman och övervaka både säljarens och köparens intressen. När det kommer till själva prisfrågan på bostaden ska dock mäklaren alltid försöka få till högsta möjliga köpeskilling om uppdraget kommer från säljaren. God fastighetsmäklarsed utgår från Fastighetsmäklarinspektionens avgörande i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis.
Fastighetsmäklarens uppdrag
Det första en fastighetsmäklare gör inför ett nytt uppdrag är att skriva ett förmedlingsuppdrag med säljaren. I samband med detta kontrollerar mäklaren vem som äger bostaden, om det finns olika rättigheter till den exempelvis inteckningar och servitut och om fastigheten ingår i några gemensamhetsanläggningar. Gäller det en bostadsrätt kontrolleras att den inte är pantsatt. Nästa steg är att ytligt undersöka bostaden och värdera den för att komma fram till ett utgångspris som kan accepteras av säljaren. Fastighetsmäklaren har ingen skyldighet att noggrant undersöka bostaden.
Fastighetsmäklaren gör sedan en så kallad objektsbeskrivning där bostaden beskrivs i text och bilder och sedan börjar arbetet med att marknadsföra bostaden och hålla visningar för att hitta potentiella köpare. Fastighetsmäklaren ska också informera intresserade köpare om köparens undersökningsplikt samt erbjuda en boendekostnadskalkyl. När budgivningen drar igång är det fastighetsmäklaren som sköter denna och som då även för en anbudsförteckning. Mäklaren är också behjälplig i samband med överlåtelsen och hjälper säljare och köpare med köpehandlingar och kontraktsskrivning samt medlemskap i bostadsrättsföreningen om det gäller en bostadsrätt. Slutligen finns fastighetsmäklaren med vid tillträdet och då överlämnas anbudsförteckningen och journalen till både säljaren och köparen. I de flesta fall får en fastighetsmäklare ett uppdrag från någon som vill sälja men en mäklare kan också få ett uppdrag att hitta en bostad till en köpare.
Fastighetsmäklarens ansvar och skyldigheter
Det är fastighetsmäklaren personligen, inte mäklarfirman, som ansvarar för ett förmedlingsuppdrag och ingår avtal med uppdragsgivaren. Det är med andra ord den enskilde fastighetsmäklarens ansvar att följa god fastighetsmäklarsed. En fastighetsmäklare är dock inte en part i köpeavtalet, det är bara köparen och säljaren. Fastighetsmäklaren har därför inget ansvar för dolda fel på bostaden men en mäklare får inte medvetet undanhålla viktig information. Fastighetsmäklaren ska ge båda parter, alltså både säljaren och köparen, råd och upplysningar för att affären ska kunna genomföras. Brister fastighetsmäklaren i sina skyldigheter kan hen bli skadeståndsskyldig.
Vid en tvist mellan säljare och köpare är fastighetsmäklarens roll att vara en opartisk medlare. Vid en tvist före köpet ska fastighetsmäklaren hjälpa parterna att lösa situationen och även dokumentera eventuella överenskommelser. Det kan till exempel gälla nytt datum för tillträdet, återgång av kontrakt eller prisavdrag. Efter avslutat uppdrag har fastighetsmäklaren ingen skyldighet att medla vid en tvist mellan säljare och köpare. Hen kan dock hjälpa till och beskriva vad lagen säger samt ta fram ett förlikningsavtal. Fastighetsmäklare ska heller inte fungera som ombud för varken säljaren eller köparen eftersom hen ska vara en oberoende part.
