Överlåtelsebesiktning – husbesiktning inför överlåtelse

Köparens undersökningsplikt innebär att köparen, enligt lag, ska göra en noggrann undersökning av bostaden i samband med en försäljning. Undersökningsplikten gäller både för bostadsrätter och hus. Köparen kan inte i efterhand påtala fel och brister som skulle ha upptäckts vid en undersökning av bostaden. Köparen kan välja att undersöka bostaden själv eller anlita en besiktningsman.

Vid en överlåtelsebesiktning görs en grundlig undersökning av en godkänd besiktningsman som går igenom bostadens skick men också eventuell mark runt byggnaden. Det finns inga krav på att man måste göra en överlåtelsebesiktning. En husbesiktning kan dock vara en del av den lagstadgade undersökningsplikten. Vissa fel och brister kan vara svåra att upptäcka själv och då kan en godkänd besiktningsman som kontrollerar bostaden vara en trygghet och minska risken för dolda fel och framtida tvister mellan köpare och säljare. Det är dock viktigt att komma ihåg att en besiktning inte säger något om de delar av huset som inte ingår i undersökningen och att en besiktning inte är en garanti mot dolda fel. Även säljaren kan gynnas av en besiktning och till exempel få tips från protokollet på sådana saker som enkelt kan göras för att förbättra och reparera små skador. En besiktning uppfattas ofta som en kvalitetsstämpel i marknadsföringen av huset vid försäljningen och ligger även som grund om säljaren vill teckna en försäkring mot dolda fel.

När och hur ska överlåtelsebesiktningen göras?

Vanligtvis undersöker besiktningsmannen bostaden innan köpekontraktet skrivs under. Upptäcks flera fel vid besiktningen kan köparen förhandla ner köpeskillingen eller dra tillbaka sitt bud. Om det inte är möjligt att besiktiga ett hus före överlåtelsen kan man lägga till en besiktningsklausul eller ett besiktningsvillkor i köpekontraktet och köparen kan då undersöka bostaden efter köpet men inom en viss tidsperiod. Klausulen kan utformas efter säljarens och köparens önskemål eftersom det råder fri avtalsrätt. Mäklare ska dock medverka till att besiktningsklausulen är tydligt formulerad för att undvika tvist mellan säljare och köpare.

Vid en besiktning av ett hus går besiktningsmannen igenom fastighetens ritningar, bygglov och andra aktuella handlingar som ägaren lämnat över. Säljaren informerar även om kända skador och renoveringar. Nästa steg är en okulär besiktning där alla tillgängliga utrymmen som tak, väggar, golv och fasader kontrolleras. Efter detta görs en riskanalys och ett protokoll upprättas med uppgifter över fel och brister som kan bli problem i framtiden och förslag på åtgärder. Överlåtelsebesiktningen garanterar inte att ett dolt fel inte kommer att upptäckas i framtiden.

Detta ingår inte i en överlåtelsebesiktning

Vid en överlåtelsebesiktning ingår inte kontroll av till exempel installationer till el, ventilation, värme, vatten och sanitetsanläggningar. Inte heller skorstenar, eldstäder och värmepannor kontrolleras. Besiktningsmannen gör inga radon- eller asbestmätningar och undersöker inte vattenkvaliteten. Altan, tomt och andra svåråtkomliga utrymmen som vind, krypgrund utan inspektionslucka och yttertak med snö på ingår inte heller i den okulära besiktningen. Med olika tilläggstjänster kan dock bland annat en fuktindikering göras eller att besiktningsmannen kontrollerar fukt- och mögelskador i bland annat en inredd källare, krypgrunden, vinden eller på yttertaket.

Att göra innan en överlåtelsebesiktning

Underlätta för besiktningsmannen genom att göra rent och plocka bort saker som kan ligga i vägen i bostaden. Det är också bra att kontrollera att det finns en stege för att nå tak och eventuell vind och att det finns inspektionsluckor till krypgrunden om huset har en sådan. Ta gärna bort badkarsfronten och duschkabinen, sätt på värmen i huset och undvik starka dofter av exempelvis parfym och rengöringsmedel. Skotta också runt fastigheten om det behövs.

Vem betalar för en besiktning av ett hus?

Både köpare och säljare av en bostad kan beställa en överlåtelsebesiktning. När säljaren anlitar en auktoriserad besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning står säljaren för kostnaden. Mäklaren ska verka för att köparen gör en noggrann undersökning av fastigheten eller bostadsrätten, enligt köparens undersökningsplikt. Köparen kan välja att göra en egen undersökning av bostaden eller anlita ett företag som då betalas av köparen.