Kan man bli tvingad att sälja bostaden vid separation?

Vid en separation gynnar det båda parter att försöka komma överens om den gemensamma bostaden. Om parterna inte kommer överens kan man tvingas sälja bostaden eller lämna över den till sin tidigare maka, make eller sambo. Olika regler gäller för samboförhållande och äktenskap. Andra faktorer som påverkar vad som händer med bostaden vid en separation är eventuella samboavtal eller äktenskapsförord och om det finns speciella omständigheter att ta hänsyn till.

Tvångsförsäljning av bostad vid skilsmässa (äktenskap)

När ett äktenskap upphör ska en bodelning göras. Denna process involverar en uppdelning av giftorättsgodset. Giftorättsgodset är alla tillgångar som paret äger, både de som skaffats individuellt eller gemensamt samt före och under äktenskapets gång. Om parterna inte kommer överens kan de anlita en bodelningsförrättare för att underlätta processen.

En viktig del i bodelningen är att lösa bostadsfrågan, särskilt när det gäller en gemensamt ägd bostad, då den oftast representerar den största tillgången. I de flesta fall är också bolån förknippade med bostaden.

Under bodelningen måste makarna bestämma om de ska fortsätta äga bostaden tillsammans, om de ska sälja den, eller om en av dem ska överta den. Om bostaden ska säljas, ska den part som inte övertar bostaden kompenseras, antingen med andra delar av giftorättsgodset eller med pengar. Denna kompensation baseras på bostadens marknadsvärde minus försäljningskostnader och den eventuella kapitalvinstskatten som uppkommer vid försäljningen.

Om ingen av parterna har möjlighet att finansiellt överta bostaden, kommer den att säljas som en del av bodelningen. Det är viktigt att notera att ingen av parterna får sälja bostaden innan bodelningen är avslutad. I vissa fall kan det finnas undantag från denna regel, men det krävs då ett godkännande från domstol.

Om äktenskapet inte är upplöst

Ett äktenskap anses inte formellt upplöst förrän en dom om äktenskapsskillnad vunnit laga kraft enligt 5 kap 6 § i äktenskapsbalken (ÄktB). Innan bodelningen är genomförd får en gemensam bostad inte säljas utan båda makarnas skriftliga samtycke, vilket regleras i 7 kap 5 § första stycket ÄktB. Detta gäller om bostaden fungerat som deras gemensamma hem eller är giftorättsgods.

Dock finns ett undantag i 7 kap 5 § andra stycket ÄktB, där det anges att samtycke inte krävs om bostaden är den ena makens enskilda egendom, vilket kan vara fallet om den fåtts genom arv, gåva eller testamente enligt 7 kap 2 § 2-4 punkterna i ÄktB, men det antas inte vara aktuellt här.

Om ena parten inte samtycker till försäljningen, har den andra parten möjlighet att söka tingsrättens tillstånd för att sälja bostaden, varvid tingsrätten beaktar båda parternas argument samt andra relevanta omständigheter, enligt 7 kap 8 § ÄktB. Det innebär att försäljning av huset inte kan tvingas fram innan bodelning, förutsatt att det är det gemensamma hemmet eller giftorättsgods, om inte tingsrätten ger tillstånd för detta.

När skilsmässan har gått igenom och äktenskapet är upplöst

Om makarna äger den gemensamma bostaden när äktenskapet är upplöst och bodelningen har gjorts, måste båda parter vara överens om en eventuell försäljning. Enligt samäganderättslagen kan den gemensamma bostaden läggas ut till försäljning på offentlig auktion även om båda parter inte är överens, men bara efter tingsrättens beviljande. Finns det synnerliga skäl för att bostaden inte ska säljas kan tingsrätten neka begäran. Beviljar tingsrätten begäran om försäljning av bostaden kommer en god man att utses som sköter försäljningen och delar ersättningen mellan de tidigare makarna.

Ena parten kan tilldelas bostaden vid lottläggning

Vid en bodelning fördelas makarnas tillgångar, det vill säga giftorättsgodset, lika mellan dem efter det att alla skulder har dragits av. Under lottläggningen bestäms det vem som får vad, varefter egendomarna delas mellan parterna så att var och en får sin andel. Enligt äktenskapsbalken kan den make som har störst behov av bostaden få rätt att behålla den, vilket kallas för övertaganderätt. Makarna kan även ansöka om kvarsittanderätt, vilket ger dem rätt att bo kvar i bostaden tills bodelningen är slutförd.

Beslutet om vem som ska få övertaganderätt baseras på flera faktorer, inklusive vem som har vårdnaden om eventuella gemensamma barn, närheten till arbete och skola, samt respektive parts möjlighet att skaffa en annan bostad. För att få behålla bostaden och köpa ut den andra parten krävs det dock att man har en ekonomi som klarar boendekostnaderna och eventuella bolån. Banken utför då en kreditprövning för att bedöma om man har förmåga att återbetala lånet på egen hand. Den part som inte tilldelas bostaden ska kompenseras antingen genom andra delar av giftorättsgodset eller med pengar. Det är alltså inte tillräckligt att ha det största behovet av bostaden; det måste även finnas ekonomiska förutsättningar att behålla den.

Tvångsförsäljning av bostad efter samboförhållande

När sambor separerar regleras deras rättigheter och skyldigheter av sambolagen, inte av äktenskapsbalken. Samboegendomen, som omfattar allt som har köpts för gemensamt bruk under förhållandet, ska fördelas mellan parterna genom en bodelning.

Samäganderättslagen tillämpas om fastigheten ägs gemensamt, precis som vid bodelning efter en skilsmässa. I sambolagen fastslås att en bostad betraktas som samboegendom om den har anskaffats för gemensamt bruk, oavsett vem som betalade eller vars namn som står på bolånet. Däremot ingår inte en bostad i samboegendomen om ena parten köpte den innan förhållandet inleddes och den därmed inte var avsedd för gemensam användning.

Bostaden köptes för gemensam användning – oavsett vem som betalat

När ett samboförhållande tar slut görs en bodelning om en av parterna begär det. Begäran måste ske senast ett år efter separationen. Den som bäst behöver bostaden har rätt att få bostaden i bodelningen och ska då lösa ut den andra. Är parterna oense kan en bodelningsförrättare förordnas. Ingår bostaden i bodelningen och ingen av parterna har ekonomisk möjlighet att ta över och köpa ut den andra parten ska bostaden säljas. Vid tvist kan en begäran göras hos tingsrätten enligt samäganderättslagen om tvångsförsäljning via en offentlig auktion.

Bostaden ägdes innan samboförhållandet

En bostad som köpts före samboförhållandet räknas inte som samboegendom och den som äger bostaden kan därför inte heller bli tvingad att sälja den. Det är alltså endast bostäder som införskaffats i syfte att bli ett gemensamt boende som ska ingå i bodelningen.

Det finns dock undantag som bara gäller lägenheter (hyresrätter eller bostadsrätter) och som kan leda till att den part som inte äger lägenheten eller står på kontraktet ändå får överta den även om den införskaffades före samboförhållandet. Ett fall när detta kan gälla är om det finns gemensamma barn. Den som har vårdnaden om barnen har störst behov av bostaden och kan då få överta den. Men den som behåller lägenheten måste ersätta den andra ekonomiskt om det är en bostadsrätt. Detta undantag gäller inte för hus: om den ena parten ägde huset före samboförhållandets start kan den andra parten inte ta över huset. Sambolagen gör alltså skillnad på hus och lägenhet.

Äktenskapsförord och samboavtal – avtala bort bodelningsregler

Parter i ett samboförhållande eller äktenskap har möjlighet att avtala bort de bodelningsregler som föreskrivs i sambolagen respektive äktenskapsbalken. Detta görs genom att upprätta ett samboavtal eller äktenskapsförord där parterna kommer överens om hur bostad och övrig egendom ska fördelas vid en separation eller skilsmässa. Ett sådant avtal kan vara särskilt rekommenderat om parterna har bidragit med olika mycket till bostadens finansiering.

Det bör noteras att ett samboavtal endast gäller så länge båda parterna är i livet, vilket gör att det kan vara klokt att även upprätta ett testamente för att reglera vad som ska ske med gemensam egendom vid en parts bortgång.