En besiktningsklausul, ibland kallat besiktningsvillkor, skrivs in i avtalet mellan säljaren och köparen och ger köparen rätt att besiktiga bostaden efter köpet men inom en viss tidsperiod. Köpebrevet och köpeskillingen blir då villkorat efter besiktningens resultat.
I de flesta fall byter bostaden ägare när köpekontraktet skrivs under av säljaren och köparen. I vissa situationer vill man dock lägga till ett villkor eller en klausul i kontraktet och köpet blir då beroende av något som ska ske eller inte ska ske. Ett avtal som formuleras på sådant sätt kallas för återgångsvillkor eller svävarvillkor. Avtalet kommer på så sätt att innehålla olika försäljningsvillkor. Villkoren eller klausulen ska skrivas in i köpekontraktet och eventuellt i köpebrevet och det är mäklaren som i god fastighetsmäklarsed berättar för säljaren och köparen vilka villkor och klausuler som skrivs in i avtalet, hur dessa utformas och vilka följder de kan få för parterna.
Vad är ett återgångsvillkor eller svävarvillkor?
I de fall där både säljaren och köparen vill skriva in att köpet bara ska bli giltigt om ett eller flera villkor uppfylls kallas alltså återgångsvillkor eller svävarvillkor. Uppfylls inte villkoret eller villkoren går det rättsliga förhållandet helt enkelt tillbaka till så som situationen var innan köpet. I de flesta fall innebär det att säljaren får tillbaka bostaden och köparen får tillbaka köpeskillingen. Ett återgångsvillkor kan gälla i två år.
Exempel på olika återgångsvillkor:
- Köparen, vid köp av en bostadsrätt, måste godkännas av bostadsrättsföreningen.
- Köparen vill besiktiga fastigheten efter köpet. Detta kallas för besiktningsklausul och förklaras mer utförligt längre ner.
- Köparen ska få sin gamla bostad såld.
- Säljaren ska hitta en ny bostad.
- Köparen väntar på lånelöfte från banken, en så kallad låneklausul.
- Det saknas en detaljplan.
- Säljaren väntar på besked från en arbetsgivare på annan ort.
- Säljaren ska bebygga tomten inom en viss tid.
- Köparen väntar på besked om bygglov.
- Köparen ska betala hela köpeskillingen.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Mäklarens ansvar vid återgångsvillkor
Mäklaren ska om säljaren eller köparen behöver ett återgångsvillkor i köpekontraktet skapa och anpassa villkoret eller klausulen efter försäljningens omständigheter. Mäklaren kan inte tvinga någon part till ett villkor. Villkoret ska formuleras så att det bli praktiskt genomförbart. Till exempel ska en besiktningsklausul ge köparen tid att beställa besiktningen, ta del av protokollet och överväga köpet. Ett lånevillkor måste på samma sätt ge köparen tid att få besked från banken. Mäklarens uppgift är att formulera återgångsvillkoren tydligt och fullständigt med både rättigheter och skyldigheter för att minska risken för tvist mellan parterna. Villkoret ska innehålla en beskrivning om vad som händer om köpet ska återgå, hur begäran ska göras och till vem den ska lämnas. Mäklaren ska även informera säljaren och köparen om villkorets fördelar, nackdelar och konsekvenser.
En besiktningsklausul en typ av återgångsvillkor
Vanligtvis gör köparen en noggrann undersökning av bostaden före kontraktsskrivningen. Detta bör göras oavsett om det är en bostadsrätt, en villa eller en annan typ av fastighet. Detta kallas för köparens undersökningsplikt och kan göras av köparen eller av ett besiktningsföretag. Mäklaren ska verka för köparen genomför en noggrann undersökning av fastigheten. Om det av någon anledning inte är möjligt att genomföra en överlåtelsebesiktning före köpet kan en besiktningsklausul, eller ett besiktningsvillkor som det också kallas, skrivas in i kontraktet som ger köparen rätt att dra sig ut affären eller pruta på köpeskillingen. En besiktningsklausul kan vara öppen eller stängd. Vid en öppen besiktningsklausul kan köparen häva köpet efter besiktningen men inom den avtalade tidsramen. Köparen behöver inte ge säljaren en förklaring till varför hen önskar att köpet ska återgå. En öppen klausul kring besiktningsvillkor ska dock inte missbrukas och användas som ett öppet köp. Det strider mot lojalitetsplikten mellan köparen och säljaren. För att skydda säljaren kan avtalet säga att köparen ska betala säljaren en viss ersättning om köpet återgår. Med en begränsad besiktningsklausul kan köpet hävas om vissa villkor är uppfyllda. Det kan vara att besiktningen visar på särskilda fel och brister i bostaden eller att summan för att åtgärda felen bara får kosta ett visst belopp. Det är inte vanligt med besiktningsklausul vid köp av en bostadsrätt.
För en köpare är det ofta en stor fördel att förhandla fram en besiktningsklausul men det kan finnas en risk att säljaren väljer en annan köpare som inte kräver särskilda villkor i kontraktet och då går affären förlorad. Som säljaren finns det alltid en osäkerhet med en besiktningsklausul i kontraktet då besiktningen kan visa något som gör att köparen vill pruta på köpeskillingen eller häva köpet och då måste en ny försäljning påbörjas.
