Att sälja ett hus i befintligt skick innebär inte automatiskt att du friskrivs från ansvar och ersättningskrav. Det är dock möjligt att friskriva sig från sådant ansvar. I den här artikeln förklarar vi vad det innebär att sälja ett hus i befintligt skick och hur du går tillväga för att friskriva dig från ansvar och ersättningskrav.
Sälja något i befintligt skick
När du säljer något i befintligt skick betyder det att varan säljs med förbehållet att köparen inte kan förvänta sig att den är i nyskick. Köparen har därför inte samma rätt att anmärka på fel som vid köp av en ny vara. Ansvaret ligger istället på köparen att noggrant undersöka varan innan köpet. Att sälja något i befintligt skick fungerar alltså som en varning till köparen att granska varan extra noga.
De flesta bostäder säljs i befintligt skick
De flesta bostäder säljs i befintligt skick. Det innebär att bostaden inte förväntas vara i nyskick, eftersom den har använts och botts i. Nästan alla bostäder, förutom nyproducerade, säljs därför i "befintligt skick."
För en bostad som säljs i befintligt skick ansvarar du som säljare för eventuella dolda fel, medan köparen ansvarar för sådana fel som går att upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Dolda fel och köparens undersökningsplikt
Dolda fel är brister som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, som fanns vid köptillfället och som inte var förväntade med tanke på bostadens ålder, skick och pris. Dessa fel handlar inte om att du som säljare har undanhållit något från köparen, utan dolda fel kan vara okända även för dig som säljare och kan upptäckas långt efter att bostaden har sålts. Trots detta kan du ändå bli ersättningsskyldig.
Enligt Jordabalken har köparen rätt till ersättning för dolda fel (4 kap. 19 § 1 st. JB), men bara om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt (4 kap. 19 § 2 st. JB). Som säljare är du alltså inte ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning eller besiktning av bostaden. För sådana fel kan köparen inte kräva ersättning.
Säljaren ansvarar för dolda fel
Som säljare av ett hus är du ansvarig för dolda fel i upp till tio år. Om ett dolt fel upptäcks under denna period kan du bli skyldig att betala ersättning, vilket i värsta fall kan innebära stora kostnader.
Vid försäljning av en bostadsrätt gäller ansvaret för dolda fel i två år, eftersom det är Köplagen, inte Jordabalken, som reglerar försäljningen.
Det krävs en friskrivningsklausul
Att sälja en bostad i befintligt skick innebär inte att du automatiskt blir fri från ansvar för dolda fel. För att skydda dig från ansvar och ersättningskrav för dolda fel måste du inkludera en friskrivningsklausul i köpekontraktet. En sådan klausul befriar dig från det tioåriga ansvaret för dolda fel, vilket innebär att köparen inte kan kräva ersättning för sådana fel.
Det är dock viktigt att du som säljare informerar köparen om alla dolda fel du känner till. Om du känner till ett fel, men inte berättar om det för köparen, gäller inte friskrivningsklausulen för just det felet. Det är dock köparen som måste bevisa att du har undanhållit information om ett känt fel.
En friskrivningsklausul kan omfatta hela fastigheten eller bara specifika delar av den. Om du planerar att sälja ditt hus med en friskrivningsklausul kan det vara bra att veta att en omfattande friskrivningsklausul kan leda till ett lägre försäljningspris.
