Att äga ett hus på ofri grund eller tomträtt innebär att du äger byggnaden men inte marken den står på. Om marken är en tomträtt, ägs den av staten eller kommunen. Om marken är ofri grund, ägs den av en privatperson eller ett företag. Försäljningsprocessen skiljer sig åt beroende på om marken är en tomträtt eller ofri grund.
Sälja hus på ofri grund
Om ditt hus står på ofri grund innebär det att du äger byggnaden, men hyr marken av en privatperson eller juridisk person. När du säljer ett hus på ofri grund betraktas byggnaden som lös egendom.
Markägarens förköpsrätt och samtycke
Vid försäljning av ett hus på ofri grund kan köparen inte automatiskt ta över ditt hyresavtal för marken (arrendeavtal) utan markägarens godkännande. Markägaren måste godkänna både försäljningen och den nya hyresgästen.
Om arrendeavtalet har ett slutdatum måste du först erbjuda markägaren att köpa huset innan du säljer det till någon annan. Om markägaren inte är intresserad eller inte svarar inom en månad, kan du sälja huset till en annan köpare som då tar över arrendeavtalet, förutsatt att det är rimligt (t.ex. att köparen kan betala hyran). Detta undantag gäller dock inte om hyresavtalet saknar slutdatum.
Ingen ansökan om lagfart
När du säljer ett hus på ofri grund behöver köparen inte ansöka om lagfart, eftersom huset betraktas som lös egendom. Lagfart är en registrering av äganderätten till fast egendom, men eftersom du bara säljer byggnaden och inte marken (som ägs av någon annan), krävs ingen lagfart vid försäljning av ett hus på ofri grund.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Registrera ägarbytet hos Skatteverket
När du säljer eller överlåter ett hus på ofri grund är det viktigt att du så snart som möjligt registrerar ägarbytet hos Skatteverket. Detta säkerställer att fastighetstaxeringsregistret uppdateras och att du inte längre är ansvarig för fastighetsavgift eller fastighetsskatt på en fastighet du inte längre äger.
När ägarbytet är registrerat kommer den nya ägaren att stå för fastighetsavgiften eller fastighetsskatten i sin inkomstdeklaration. Registreringen är kostnadsfri, och när den är genomförd debiteras fastighetsavgiften eller fastighetsskatten automatiskt den nya ägaren.
Fastighetsavgiften eller fastighetsskatten baseras på vem som är ägare av byggnaden den 1 januari det aktuella inkomståret. Om huset byter ägare senare under året, är det fortfarande den som ägde huset vid årets början som ansvarar för att betala avgiften eller skatten för hela året.
För att undvika att du står för avgiften eller skatten efter överlåtelsen kan du och köparen avtala om att köparen ersätter dig för kostnaden från överlåtelsedatumet fram till den 1 januari nästa år.
Deklarera försäljningen
Enligt inkomstskattelagen betraktas ett hus på ofri grund som fastighet, även om det är lös egendom. Detta innebär att skatten på eventuell vinst vid försäljningen beräknas som vid en fastighetsförsäljning, det vill säga 22 procent av vinsten. Här hittar du mer information om hur du deklarerar en bostadsförsäljning.
Sälja hus med tomträtt
När du säljer ett hus med tomträtt betraktas huset som fast egendom, på samma sätt som om du ägde marken. Du behöver inte ha markägarens godkännande för försäljningen, och köparen får samma rättigheter att pantsätta och belåna tomträtten som om de ägde marken. Detta är en väsentlig skillnad jämfört med försäljning av hus på ofri grund, där dessa rättigheter inte gäller.
Eftersom tomträtten kan användas som säkerhet för lån, är det viktigt att det registreras vem som innehar den. Istället för att ansöka om lagfart, som vid köp av fastighet, ska köparen av en tomträtt ansöka om inskrivning av tomträttsinnehav hos Lantmäteriet.
