Tvångsförsäljning av bostadsrätt vid förverkad nyttjanderätt

Om du som bostadsrättshavare allvarligt missköter dig, kan bostadsrätten förverkas, vilket innebär att du förlorar nyttjanderätten till bostaden. Bostadsrättsföreningen kan då hos Kronofogden ansöka om tvångsförsäljning av bostadsrätten.

Den här artikeln handlar om tvångsförsäljning när nyttjanderätten till bostaden har förlorats. Här kan du läsa om tvångsförsäljning av bostad vid separation.

Vad krävs för att tvångsförsäljning av bostadsrätt ska kunna genomföras?

För att en bostadsrättsförening ska kunna genomföra en tvångsförsäljning måste bostadsrättsinnehavaren ha förlorat sin rätt att använda lägenheten. Detta kan ske om innehavaren:

• Inte betalar sina avgifter till föreningen.
• Vanvårdar lägenheten.
• Hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd.
• Orsakar allvarliga störningar för grannarna.
• Vägrar föreningen tillträde till lägenheten.
• På annat sätt bryter mot avtal eller skyldigheter enligt lag.

De specifika anledningarna som kan leda till förverkande av nyttjanderätten anges i 7 kap. 18 § bostadsrättslagen.

Det är bara bostadsrättsföreningen som kan ansöka om tvångsförsäljning av en bostadsrätt, men detta kan endast ske efter att föreningen sagt upp bostadsrättsinnehavaren. Bostadsrättsföreningens ansökan om tvångsförsäljning kan även grunda sig på ett beslut (utslag) eller dom där det står att bostadsrättsinnehavaren måste flytta.

Först när bostadsrättshavaren har förlorat sin nyttjanderätt genom uppsägning kan föreningen vända sig till Kronofogden för att genomföra en tvångsförsäljning av bostadsrätten.

Alternativ till tvångsförsäljning

I stället för att genomföra en tvångsförsäljning av bostadsrätten, vilket innebär att innehavaren förlorar äganderätten, kan bostadsrättsföreningen välja att agera på något av följande sätt:

• Ansöka om betalningsföreläggande för att bostadsrättsinnehavaren ska betala de obetalda avgifterna.
• Ansöka om vräkning, vilket innebär att bostadsrättsinnehavaren måste flytta men fortfarande äger bostadsrätten.

Formella krav vid uppsägning från bostadsrättsföreningen

Innan en bostadsrättsförening kan ansöka om tvångsförsäljning, måste de först säga upp bostadsrättsinnehavaren. För att nyttjanderätten till bostaden ska kunna förverkas, måste föreningen uppfylla vissa formella krav:

• Skicka en uppmaning om rättelse till bostadsrättshavaren innan uppsägning sker. Detta kallas en "rättelseanmaning" enligt lagen.
• Vid störningar i boendet måste föreningen även underrätta socialtjänsten genom ett meddelande innan uppsägning sker.

Vid särskilt allvarliga störningar krävs dock ingen rättelseanmaning eller underrättelse till socialtjänsten innan uppsägningen. Bostadsrättsföreningen ska alltid skicka en kopia av uppsägningen till socialnämnden, vilket kan ske samtidigt som uppsägningen.

Du får i vissa situationer ett brev om tvångsförsäljningen, men inte alltid:

• Du får inte ett brev om föreningens ansökan baseras på ett beslut (utslag) eller en dom där det framgår att du måste flytta.
• Du får ett brev om bostadsrättsföreningen själva sagt upp dig.

Om du har fått underrättelse om tvångsförsäljning

Om du har mottagit ett brev från Kronofogden om tvångsförsäljning innebär det att din bostadsrättsförening har ansökt om att sälja din bostadsrätt med tvång. Det är viktigt att du agerar omedelbart. Du har följande alternativ:

Om kravet är korrekt – kontakta föreningen

Om du anser att kravet är korrekt och vill diskutera en uppgörelse, bör du snarast kontakta bostadsrättsföreningen som har ansökt om tvångsförsäljningen. Om ni inte når en överenskommelse kan bostadsrätten säljas med tvång.

Om kravet är felaktigt – bestrid

Om du anser att kravet är felaktigt kan du bestrida det genom att skriva:

• Att du bestrider kravet.
• Varför du anser att kravet är felaktigt.

Du kan göra bestridandet skriftligen på något av följande sätt:

• På mottagningsbeviset (delgivningskvittot) som bifogades brevet.
• Via e-post.
• I ett vanligt brev.

Så går en tvångsförsäljning av bostadsrätt till

Prövning av ansökan

När Kronofogden mottar en ansökan om tvångsförsäljning, prövar de om det finns skäl att sälja bostadsrätten med tvång. Under denna prövning får bostadsrättshavaren möjlighet att yttra sig. Om bostadsrättshavaren inte invänder, prövas ärendet inte närmare. Då bedömer Kronofogden enbart om uppsägningen är formellt korrekt och om ansökan uppfyller kraven enligt bostadsrättslagen.

Om bostadsrättshavaren invänder

Om bostadsrättshavaren invänder mot föreningens krav, kommer Kronofogden att pröva frågan. Kronofogden säljer bara en bostad med tvång om föreningens skäl till försäljningen inte går att ifrågasätta. Föreningen måste bevisa att bostadsrättshavaren har misskött rätten att nyttja bostaden och att denne har blivit uppsagd på rätt sätt.

Om Kronofogden avslår ansökan

I vissa fall kan Kronofogden inte bedöma om bostadsrättshavaren har förlorat nyttjanderätten till bostaden, exempelvis om tvångsförsäljningen grundas på störningar eller olovlig andrahandsuthyrning. I sådana fall kan ansökan om tvångsförsäljning avslås och föreningen måste då vända sig till domstol.

Prövning i tingsrätten om uppsägningen bestrids

Om bostadsrättshavaren bestrider uppsägningen, kan föreningen vända sig till tingsrätten för att få frågan om förverkande prövad. Om tingsrätten godkänner föreningens begäran, innebär det att bostadsrättshavaren måste flytta från lägenheten och bostadsrätten kommer att säljas med tvång genom Kronofogden.

Föreningen och bostadsrättshavaren kan också enas om att sälja bostadsrätten på egen hand, exempelvis genom en mäklare. För att tingsrätten ska kunna besluta om förverkande måste alla formella krav vara uppfyllda enligt bostadsrättslagen (7 kap. 18-25 §§)

Genomförande av tvångsförsäljningen

Om Kronofogden eller tingsrätten beslutar att bostadsrätten ska säljas med tvång, kommer Kronofogden att värdera bostadsrätten och lägga ut den till försäljning. Försäljningsprocessen startar direkt efter att beslutet har fattats.

Före detta bostadsrättshavaren står för kostnaderna

Den före detta bostadsrättshavaren ansvarar för kostnaderna för tvångsförsäljningen, vilka dras av från försäljningssumman. Om det finns pengar kvar efter att försäljningskostnaderna har betalats och föreningen samt eventuella panthavare har fått sina pengar, går det återstående beloppet till den före detta bostadsrättshavaren.

Vräkning efter tvångsförsäljning

När bostadsrätten har sålts med tvång, avslutas alla kontakter mellan den tidigare bostadsrättshavaren och föreningen. Den tidigare bostadsrättshavaren förlorar äganderätten, och om den förre ägaren inte flyttar frivilligt, kan köparen begära hjälp från Kronofogden med att genomföra vräkningen.

Föreningen övertar lägenheten om den inte kan säljas

Om bostadsrätten inte kan säljas trots flera försök, övergår äganderätten till föreningen utan att de behöver betala för den. Alla tidigare panträtter upphör då att gälla.

Prioritering av föreningens fordringar

Vid tvångsförsäljningen har föreningen prioritet att få betalt ur försäljningssumman framför andra fordringsägare, såsom banker och kreditinstitut med panträtt i bostadsrätten. Föreningen har även rätt till betalning för oprioriterade fordringar kopplade till bostadsrätten, men dessa tas ut efter att andra prioriterade fordringar har betalats.