De flesta bostadsförsäljningar börjar med en värdering av bostaden och sedan följer val av mäklare och undertecknande av förmedlingsuppdrag, faktainsamlande, styling och fotografering, marknadsföring, visning, budgivning, kontraktsskrivning och till sist tillträde.
I den här artikeln ska vi gå igenom vad som kan vara bra att tänka på när det är dags att sälja en lägenhet. Att sälja en bostadsrätt regleras av köplagen till skillnad från försäljning av en fastighet som regleras av jordabalken. Vid en bostadsrättsförsäljning är det särskilt bestämmelserna om fel och brister, undersökningsplikten, påföljder och friskrivningar som är viktiga i köplagen. Även bostadsrättslagen är tillämplig och det kan dessutom finnas regler att förhålla sig till i bostadsrättsföreningens stadgar. En bostadsrättsförening kan till exempel neka juridiska personer medlemskap i föreningen. Vid försäljning av nyproduktion är säljaren en byggentreprenör, en fastighetsutvecklare eller en bostadsrättsförening. I dessa fall tillämpas bostadsrättslagen och konsumentköplagen. Låt oss börja med att gå igenom steg för steg hur en bostadsrättsförsäljning vanligtvis går till.
Så här går en bostadsrättsförsäljning till
- Värdering av bostadsrätt
Låt en mäklarbyrå värdera din bostad. De flesta mäklarfirmor värderar en lägenhet kostnadsfritt. Vid en värdering av en lägenhet kontrolleras många faktorer, till exempel dess läge, stil och skick. - Jämför och välj mäklare
När det är dags att anlita en mäklare är det bra att jämföra flera mäklarfirmor. Mäklarens arvode spelar förstås in men du ska också känna förtroende för mäklaren och det är också viktigt att hen har erfarenhet av liknande försäljningar och god lokalkännedom. När valet av mäklarbyrå är klart skrivs ett förmedlingsuppdrag mellan säljare och mäklare. Det går att sälja en bostad utan mäklare. Den som önskar kan även göra en besiktning av bostadsrätten. - Samla fakta om bostaden
Mäklaren tillsammans med säljaren samlar på sig så mycket fakta som möjligt om bostaden. Upplysningsplikten innebär att säljaren ska informera köparen om fel som hen känner till. Vid köp av bostadsrätt omfattas köparen av undersökningsplikt enligt köplagen men bara om köparen undersökt bostaden eller uppmanats av säljaren eller mäklaren att undersöka den. Köparens undersökningsplikt innebär att köparen ska undersöka bostaden noggrant. Fel och brister som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, så kallade dolda fel, är säljarens ansvar upp till två år efter tillträdet. Upptäcker köparen ett fel ska säljaren få avhjälpa felet inom skälig tid innan köparen begär prisavdrag. - Annonsering, spekulantregister och marknadsföring av bostaden
I detta steg marknadsförs bostaden i olika kanaler och ofta skickas även informationen ut i mäklarfirmans spekulantregister. För att locka köpare ingår ibland homestyling eller homestaging för att göra bostaden så inbjudande som möjligt inför bostadsfotograferingen och visningen. - Visning
Inför visningen har mäklaren tagit fram en objektsbeskrivning med uppgifter om bostadsrätten. Det är viktigt att allt som står är korrekt för att inte riskera att säljaren blir skadeståndsskyldig i framtiden. Det kan till exempel vara bra att göra en mätning av bostadens yta. Visningen kan vara privat, öppen eller erbjudas som en förhandsvisning. - Budgivning
Under budgivningen ska både säljaren och alla budgivare löpande informeras om nya bud. Säljaren väljer att acceptera ett bud men det är först bindande när kontraktet är påskrivet. - Avtalsskrivning och tillträde
Avtalsskrivningen sker vanligtvis på mäklarens kontor och när överlåtelseavtalet är påskrivet är försäljningen klar. I avtalet kan olika villkor skrivas in. Till exempel måste köparen godkännas som medlem av bostadsrättsföreningen. Köparens återgångsvillkor kan vara att få bolånet beviljat av banken och säljarens ansvar kan begränsas med friskrivningsvillkor. Många bostadsrätter säljs i befintligt skick vilket friskriver säljaren från ansvar om inte bostaden är i ett väsentligt sämre skick än förväntat. Om inte dag för tillträde är bestämt är det dags att göra det nu. Nu betalas också handpenningen som ofta är 10 % av köpeskillingen. Vid överlåtelsen justeras likvidavräkningen och säljaren lämnar över nycklarna till köparen.
Deklarera försäljning av bostadsrätt
Försäljningen av en bostadsrätt ska deklareras året efter försäljningen och säljs lägenheten med vinst ska vinstskatt betalas. Att skjuta upp skatten innebär att säljaren gör ett uppskov på skatten för vinsten och väljer att helt enkelt skjuta upp vinstskatten. Detta betyder inte att säljaren slipper att betala skatt utan bara att betalningens skjuts fram. För att få göra ett reavinstuppskov måste vissa villkor vara uppfyllda. Det måste till exempel handla om en försäljning av en permanent privatbostad och en ny bostad måste köpas inom en viss tidsram.
Vid köp av en bostadsrätt
Köparen har undersökningsplikt för bostaden när säljaren eller mäklaren uppmanar köparen att undersöka lägenheten. Därför är det bra att göra en noggrann undersökning för att kontrollera lägenhetens skick. Lyft till exempel på mattor och titta bakom hyllor. Säljaren har rätt att avhjälpa fel inom en skälig tid annars kan det bli aktuellt med ett prisavdrag eller hävning av köpeavtalet. Köparen kan inte kräva ersättning i efterhand om mäklaren uppmanat muntligt eller via prospektet att bostadsrätten ska undersökas. Mäklaren har heller inget ansvar att undersöka lägenheten, bara om mäklaren medvetet har undanhållit fel kan hen få ett ersättningskrav riktat mot sig. Vill köparen kräva ersättning för fel och brister i bostadsrätten måste detta göras gällande inom två år från tillträdet, dessutom måste reklamation ske inom skälig tid från det att felet upptäckts. Det är också viktigt att kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi och fråga mäklaren om det finns några planerade renoveringar eller investeringar som kan innebära att avgiften höjs.
