Om du har sålt en bostadsrätt med vinst betalar du 22 % i vinstskatt. Om bostadsrätten är en näringsbostad är skatten 27 % och om det är en oäkta bostadsrätt är skatten 25 %.
När du säljer en bostadsrätt med vinst måste du betala vinstskatt. För att räkna ut skatten börjar du med att beräkna vinsten. Vinsten är skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset, minus avdrag för bland annat förbättringskostnader och försäljningsutgifter. Hur mycket vinstskatt du ska betala beror också på om bostadsrätten anses vara en privatbostad, en näringsbostadsrätt eller en oäkta bostadsrätt.
Räkna ut vinsten vid försäljning av bostadsrätt
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskov
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Försäljningsutgifter
- Andel av inre reparationsfond vid försäljning
= Din vinst eller förlust
Avdrag vid försäljning av bostadsrätt
När du säljer en bostadsrätt finns det kostnader du kan dra av från försäljningspriset för att minska den skatt du måste betala på vinsten. Vinstskatten beräknas på vinsten efter att avdragen har gjorts. Här kan du läsa mer om vilka avdrag du kan göra vid försäljning av bostadsrätt.
Vad är vinstskatten vid försäljning av bostadsrätt?
Vinstskatten när du säljer en bostadsrätt beror på om bostadsrätten klassas som en privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt.
Privatbostadsrätt (i äkta bostadsrättsförening)
Om mer än 50 procent av bostadens yta används som din eller dina närståendes permanentbostad eller fritidsbostad klassas bostaden som en privatbostadsrätt. När du säljer en privatbostadsrätt beskattas 22/30 av vinsten. Eftersom skattesatsen för kapitalinkomster är 30 procent, blir skatten på vinsten 22 procent (22/30 * 0,30). Försäljning av privatbostadsrätt i äkta bostadsrättsförening deklareras med blankett K6.
Exempel – vinstskatt vid försäljning av bostadsrätt (privatbostad)
Anta att du säljer din bostadsrätt (privatbostad) för 4 500 000 kr, som du tidigare köpte för 3 000 000 kr. Du har renoverat lägenheten för 350 000 kr. Mäklararvodet var 70 000 kr och betalade även 15 000 kr för homestyling vid försäljningen. Du har också ett uppskov på 100 000 kr från en tidigare bostadsförsäljning. Den inre reparationsfonden har växt med 125 000 kr sedan du köpt bostaden.
Din vinst beräknas då enligt 4 500 000 kr - 3 000 000 kr – 350 000 kr - 15 000 kr - 70 000 kr + 100 000 kr - 125 000 kr , vilket blir 1 040 000 kr.
Vinstskatten på din bostadsrätt (privatbostad) blir därmed 1 040 000 kr x 22%, alltså 228 800 kr.
Ska du sälja din bostad? Gör som tiotusentals bostadssäljare har gjort – hitta och jämför mäklare gratis på MäklarOfferter.
Näringsbostadsrätt (i äkta bostadsrättsförening)
Om bostadsrätten inte uppfyller kraven för att vara en privatbostad, klassas den som en näringsbostadsrätt. Vid försäljning beskattas 90 procent av vinsten, vilket innebär att skatten vid försäljning av näringsbostadsrätt i äkta bostadsrättsförening blir 27 procent (0,9 * 0,30). Försäljning av näringsbostadsrätt i äkta bostadsrättsförening deklareras med blankett K8.
Om mer än 50 procent av bostadens yta används som din eller dina närståendes permanentbostad eller fritidsbostad klassas bostaden som en privatbostadsrätt. När du säljer en privatbostadsrätt beskattas 22/30 av vinsten. Eftersom skattesatsen för kapitalinkomster är 30 procent, blir skatten på vinsten 22 procent (22/30 * 0,30). Försäljning av privatbostadsrätt i äkta bostadsrättsförening deklareras med blankett K6.
Exempel – vinstskatt vid försäljning av näringsbostadsrätt
Anta samma vinst som i exemplet ovan, alltså 1 040 000 kr.
Vinstskatten på en bostadsrätt som är en näringsbostadsrätt blir därmed 1 040 000 kr x 27%, alltså 280 800 kr.
Oäkta bostadsrätt (både privat och näringsbostadsrätt)
Om bostaden finns i ett oäkta bostadsföretag klassas den som en oäkta bostadsrätt, oavsett om den används som privat- eller näringsbostadsrätt. Vid försäljning av en oäkta bostadsrätt beskattas 5/6 av vinsten, vilket motsvarar en skattesats på 25 procent (5/6 * 0,30). Försäljning av oäkta bostadsrätt deklareras med blankett K9.
Om mer än 50 procent av bostadens yta används som din eller dina närståendes permanentbostad eller fritidsbostad klassas bostaden som en privatbostadsrätt. När du säljer en privatbostadsrätt beskattas 22/30 av vinsten. Eftersom skattesatsen för kapitalinkomster är 30 procent, blir skatten på vinsten 22 procent (22/30 * 0,30). Försäljning av privatbostadsrätt i äkta bostadsrättsförening deklareras med blankett K6.
Exempel – Vinstskatt vid försäljning av oäkta bostadsrätt
Anta samma vinst som i exemplet ovan, alltså 1 040 000 kr.
Vinstskatten på en oäkta bostadsrätt blir därmed 1 040 000 kr x 25%, alltså 260 000 kr.
Om bostadsrätten säljs med förlust
Om du säljer en privatbostadsrätt med förlust kan du göra förlustavdrag med 50 procent av förlusten i din deklaration. Vid försäljning av en näringsbostadsrätt med förlust får du dra av 63 procent av förlusten.
Oäkta bostadsrätt
För oäkta bostadsrätter gäller olika regler beroende på vilken typ av bostadsföretag som äger fastigheten:
Bostadsrättsförening eller bostadsförening (ekonomisk förening)
Om bostadsföretaget är en bostadsrättsförening eller en bostadsförening (ekonomisk förening) kan du dra av 70 procent av förlusten.
Aktiebolag
Om bostadsföretaget är ett aktiebolag kan 5/6 av förlusten kvittas mot vinster på onoterade andelar i svenska aktiebolag, utländska juridiska personer eller marknadsnoterade delägarrätter (t.ex. aktier och fondandelar, men inte fondandelar i svenska räntefonder). Om det fortfarande finns en förlust kvar efter kvittningen kan du dra av 70 procent av den kvarstående delen av dessa 5/6 av förlusten.
När betalar man vinstskatt?
Vinstskatten för en bostadsförsäljning ska betalas senast året efter att köpekontraktet har skrivits under, i samband med att du deklarerar försäljningen.
För att undvika kostnadsränta kan du betala skatten direkt vid försäljningen, eftersom ränta på kvarskatt över 30 000 kronor börjar beräknas från februari året efter försäljningen, och från maj för belopp upp till 30 000 kronor. Om du betalar skatten innan du har fått slutskattebeskedet och har anmält ett mottagarkonto till Skatteverket, behöver du begära en utbetalningsspärr för att undvika att pengarna automatiskt betalas ut till dig. Om du däremot betalar skatten efter att du har fått slutskattebeskedet, behövs ingen utbetalningsspärr.
Uppskov av vinstskatten
Om du säljer din bostad med vinst och köper en ny kan du skjuta upp beskattningen av vinsten genom att begära uppskov. Den sålda bostaden måste vara en privatbostad i Sverige och den nya bostaden ska vara en bostadsrätt, ett hus, en ägarlägenhet eller en tomt. Uppskov begär du när du deklarerar försäljningen året efter.
Du behöver inte betala ränta på uppskovsbeloppet, men kom ihåg att framtida ändringar i skattesatser kan påverka hur mycket skatt du måste betala när uppskovsbeloppet återförs och beskattas.
