Undvika vinstskatt vid försäljning av bostad

Att undvika eller minska vinstskatten vid försäljning av bostad är möjligt på flera lagliga sätt. I denna artikel går vi igenom hur du kan minska, skjuta upp eller helt slippa betala vinstskatt när du säljer en bostad. Skatteregler kan ändras snabbt, så du måste själv kontrollera att reglerna gäller för dig när du ska deklarera din försäljning.

Minska, skjuta upp eller slippa skatten

När man pratar om att undvika vinstskatten vid försäljning av bostad finns det tre saker man normalt syftar på. Det första är att minska vinstskatten genom att göra avdrag, vilket minskar vinsten du behöver betala skatt på. Det andra är uppskov, där du skjuter upp betalningen av skatten till ett senare tillfälle, så att du inte behöver betala något just nu, utan först längre fram. Det tredje alternativet, att helt slippa betala skatten, är mer ett specialfall som endast gäller under särskilda omständigheter. Vi kommer att gå igenom alla tre alternativen och i många fall går det att kombinera de två första.

Minska vinstskatten genom avdrag

För att minska vinstskatten kan du göra avdrag för vissa kostnader som du har haft i samband med bostaden. När du säljer en bostad betalar du normalt 22 procent i vinstskatt på vinsten efter att du gjort avdrag.

Hur avdrag minskar vinsten och vinstskatten

Vinsten vid en bostadsförsäljning beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och de utgifter du haft för att köpa, förbättra och sälja bostaden. Genom att göra avdrag för dessa kostnader minskar du den totala vinsten, vilket i sin tur minskar vinstskatten du måste betala.

Slippa vinstskatt helt om avdragen kvittar vinsten

I vissa fall kan dina avdragsgilla kostnader vara så höga att de kvittar hela vinsten. Detta innebär att du inte behöver betala någon vinstskatt alls. Om dina totala kostnader för inköp, renovering och andra avdrag är lika stora eller större än vinsten, räknas det som att du inte gjort någon vinst, och därmed undviker du vinstskatt helt.

Få tillbaka på skatten vid försäljning med förlust

Om du säljer din bostad med förlust, till exempel om bostadsmarknaden har gått ner, kan du göra ett förlustavdrag. Det innebär att du kan dra av 50 procent av förlusten i din deklaration, vilket kan minska den skatt du behöver betala.

Uppskov – skjut upp skatten till senare

Ett sätt att slippa betala vinstskatten i samband med försäljningen är att ansöka om uppskov. Uppskov innebär att du inte behöver betala vinstskatten direkt, utan kan vänta till senare, exempelvis när du säljer din nya bostad. För att få uppskov måste du uppfylla vissa villkor, som att du köper en ny bostad inom en viss tid efter försäljningen och att din vinst är större än 50 000 kronor.

En stor fördel är att det sedan 2021 inte längre finns någon ränta på uppskovsbeloppet, vilket gör det kostnadsfritt att skjuta upp skatten.

Villkor för uppskov

För att få uppskov med vinstskatten måste du uppfylla följande krav:

• Du måste ha gjort en vinst på minst 50 000 kronor.
• Bostaden du säljer måste ha varit din permanenta bostad.
• Den nya bostaden måste köpas senast året efter att du sålt din gamla, eller tidigast året innan.
• Både bostaden du säljer och den du köper ska vara belägna i Sverige (eller inom EES-området).
• Du måste flytta in i din nya bostad senast den 2 maj året efter att du sålt din gamla.

Hur länge kan jag skjuta upp vinstskatten?

Du kan skjuta upp vinstskatten så länge du uppfyller alla krav för uppskov. Uppskovet innebär dock att du har en latent skatteskuld som ska betalas någon gång i framtiden, exempelvis om du säljer den nya bostaden utan att köpa en ny, eller om dina arvingar tar över bostaden när du går bort.

Observera att det är beskattningen av vinsten, alltså uppskovsbeloppet, som skjuts upp – inte själva skattebeloppet. Skattesatserna kan förändras över tid, vilket innebär att du i framtiden kan betala mer eller mindre skatt än om du hade betalat direkt vid försäljningen.

Du kan ansöka om uppskov i efterhand

Om du har sålt en bostad de senaste åren och redan betalat in skatten, men ångrar dig, kan du faktiskt ansöka om uppskov i efterhand. Du kan ändra din deklaration upp till sex år tillbaka, vilket innebär att om bostadsaffären gjordes 2016 eller senare, har du fortfarande möjlighet att ansöka.

Hur ansöker jag om uppskov?

Du ansöker om uppskov i samband med att du deklarerar försäljningen av bostaden året efter försäljningen. När din ansökan godkänns, kan du skjuta upp skattebetalningen tills vidare.

Undvika att betala vinstskatt

Det enklaste sättet att undvika vinstskatt är att inte göra någon vinst. Detta kan ske om du säljer bostaden för ett lägre pris än vad du köpte den för, eller om du överlåter den som en gåva, till exempel genom att sälja den till en närstående under marknads- eller taxeringsvärde. I sådana fall uppstår ingen kapitalvinst och därmed heller ingen vinstskatt.

Gåva eller försäljning till underpris till närstående

Om du till en närstående säljer en bostadsrätt under marknadsvärdet eller säljer ett hus (fastighet) under taxeringsvärdet kan det betraktas som en gåva. Om överlåtelsen betraktas vara en gåva, anses säljaren inte ha gjort någon vinst, vilket medför att vinstskatt inte behöver betalas.

Sälja fastighet under taxeringsvärde till närstående

Enligt rättspraxis kan en fastighet som säljs till ett pris under taxeringsvärdet anses vara en gåva istället för en försäljning. Detta innebär att ingen vinstskatt tas ut på överlåtelsen. Enligt rättsfallet RÅ 1981 1:29 anses en överlåtelse vara en gåva om det sker mellan närstående och om det samtidigt innebär en förmögenhetsöverföring.

För att undvika stämpelskatt på en fastighet som överlåts, ska försäljningspriset inte överstiga 85 procent av taxeringsvärdet. Detta gör att du kan överföra en fastighet till en närstående och slippa både vinstskatt och stämpelskatt.

Sälja bostadsrätt under marknadsvärde till närstående

Vid försäljning av en bostadsrätt till underpris utgår man från bostadsrättens marknadsvärde. Om en bostadsrätt överlåts till en närstående och ingen betalning sker, anses hela överlåtelsen vara en gåva och ingen vinstskatt tas ut, eftersom ingen kapitalvinst har uppstått.

Skulle bostadsrätten säljas till ett kraftigt reducerat pris kommer bostadsrätten till viss del räknas som gåva och till viss del som försäljning. Den del som du då gör vinst på betalar du kapitalvinstskatt på, medan gåvodelen kommer att beskattas av gåvomottagaren vid en senare försäljning (givet att det görs en vinst).

Skattebördan överförs till mottagaren

Vid en gåva av en fastighet eller bostadsrätt tar mottagaren över ditt anskaffningsvärde. Det innebär att när mottagaren i framtiden säljer fastigheten, används ditt ursprungliga inköpspris för att beräkna vinsten. Även om mottagaren har betalat ett pris under taxeringsvärdet eller marknadsvärdet för bostaden, är det inte detta belopp som används vid vinstberäkningen. Istället används det belopp du köpte fastigheten för. Detta innebär att ingen vinstskatt tas ut vid överlåtelsen, men mottagaren kommer att behöva betala vinstskatt när hen säljer fastigheten eller bostadsrätten i framtiden.