Avdrag vid försäljning av hus och bostadsrätt

När du säljer en bostad, oavsett om du gör vinst eller förlust, kan du göra avdrag för vissa kostnader. Genom att dra av dessa kostnader kan du minska den skatt du behöver betala. Du betalar 22 procent i vinstskatt på vinsten efter att avdragen har gjorts. Om du däremot har gjort en förlust kan du göra ett förlustavdrag och få tillbaka pengar på skatten.

Avdragsgilla kostnader delas in i tre kategorier: försäljningskostnader, förbättringskostnader och inköpskostnader.

Avdragsgilla försäljningskostnader

Försäljningskostnader är avdragsgilla både för hus och bostadsrätt. Exempel på avdragsgilla försäljningskostnader är:

• Mäklararvode
• Homestyling
• Fotografering
• Försäkring mot dolda fel
• Annonskostnader (t.ex. på Hemnet)

Avdragsgilla försäljningskostnader specifikt för bostadsrätt:

• Överlåtelseavgift

Avdragsgilla försäljningskostnader specifikt för hus:

• Energideklaration
• Besiktning

Avdragsgilla förbättringskostnader

Avdragsgilla förbättringskostnader inkluderar både större projekt som nybyggnation, tillbyggnad och ombyggnad samt mindre underhåll som målning och byte av köksluckor. För att avdrag ska gälla måste kostnaderna överstiga 5 000 kr per kalenderår. Du kan inte göra avdrag för eget arbete eller för inköp av verktyg, som penslar eller maskiner. När du gör avdrag för hantverkstjänster är det endast kostnaden efter ROT-avdraget som är avdragsgill.

Grundförbättringar – avdragsgilla från år 1952 eller 1974

Grundförbättringar är större projekt som tillbyggnad, nybyggnation eller installation av ny utrustning som tidigare inte fanns i bostaden. Det räknas också som en grundförbättring om du under en renovering byter ut ett material mot ett som är betydligt bättre och dyrare. Till exempel, om du byter en plastmatta mot parkettgolv, kan du göra avdrag för prisskillnaden mellan det nya och gamla materialet. Resten av renoveringskostnaden räknas som reparation och underhåll. Om du däremot byter till ett likvärdigt material räknas det inte som en grundförbättring, utan som reparation och underhåll.

Exempel på grundförbättringar:

• Bygga ett nytt bostadshus, garage eller friggebod
• Göra en tillbyggnad (t.ex. extra rum eller uterum)
• Bygga altan, bastu eller pool
• Ändra planlösningen
• Installera ny utrustning där sådan ej funnits tidigare (t.ex. kamin eller vitvara)
• Plantera växter i trädgården
• Installera fiberuppkoppling

Hur långt tillbaka du kan göra avdrag för grundförbättringar beror på om du har sålt ett hus eller en bostadsrätt. För hus kan du göra avdrag för förbättringar som gjorts från och med 1952, medan du för bostadsrätter kan göra avdrag från och med 1974.

Reparationer och underhåll – avdragsgilla upp till fem år före försäljningen

Du kan göra avdrag för reparationer och underhåll om de utfördes under året då du sålde bostaden eller inom de senaste fem åren. Dessa åtgärder syftar till att återställa bostaden till det skick den hade när du köpte den eller efter tidigare om- eller tillbyggnader. Regelbundet underhåll som hjälper till att bevara bostadens skick är också avdragsgillt. Om du har gjort samma reparation flera gånger, kan du endast göra avdrag för den senaste kostnaden.

För att avdrag ska vara möjligt måste bostaden vara i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den. Om bostaden var nybyggd när du köpte den kan du inte få avdrag för reparationer eller underhåll.

Exempel på avdragsgilla reparationer och underhåll:

• Målning och tapetsering
• Byte av lister
• Byte av vitvaror
• Byte av golv till samma eller likvärdigt material
• Åtgärda fuktskador
• Renovera badrum och kök
• Renovera trappa

Avdragsgilla reparationer och underhåll specifikt för hus:

• Måla eller renovera fasaden
• Byta eller renovera fönster
• Byta eller renovera tak
• Dränering
• Byta värmepanna
• Byta ut brädor på altanen

När du gör avdrag för reparationer och underhåll måste du tänka på att förbättringar förlorar i värde över tid på grund av ålder och användning. Du behöver själv uppskatta hur mycket av kostnaden som ska minskas på grund av slitage.

Villkor för avdrag

Beloppet måste överstiga 5 000 kronor

För att renoverings-, nybyggnads- eller ombyggnadskostnader ska vara avdragsgilla måste den totala kostnaden överstiga 5 000 kronor under ett kalenderår.

Inget avdrag för verktyg eller eget arbete

Du får inte göra avdrag för eget arbete eller för inköp av verktyg, som penslar eller maskiner.

Beloppet efter ROT-avdrag är avdragsgillt

När du gör avdrag för hantverkartjänster är det den kostnad som återstår efter att ROT-avdraget har dragits som är avdragsgill.

Avdragsgilla inköpskostnader

Vid försäljning av både hus och bostadsrätt kan du göra avdrag för vissa kostnader som uppstod vid köpet av bostaden. Dessa kostnader inkluderar:

• Inköpspriset för bostaden
• Juridisk hjälp och rådgivning

För bostadsrätt tillkommer avdrag för:

• Avgift till bostadsrättsföreningen

För hus tillkommer avdrag för:

• Besiktning
• Pantbrev och lagfart

Specifika avdrag för bostadsrätt

När du säljer en bostadsrätt kan du göra avdrag för både kapitaltillskott och den inre reparationsfonden:

Kapitaltillskott

Du har rätt att göra avdrag för kapitaltillskott, som kan vara betalningar du gjort för att amortera på föreningens lån eller bidra till specifika byggprojekt, som exempelvis balkongbyggen. Det totala beloppet för ditt kapitaltillskott redovisas i den kontrolluppgift som bostadsrättsföreningen skickar till dig i början av året efter försäljningen.

Inre reparationsfond

Du får göra avdrag för skillnaden mellan det nuvarande beloppet i den inre reparationsfonden och beloppet som fanns där när du köpte bostadsrätten.

Spara kvitton och fakturor

Kom ihåg att spara kvitton, bygglovshandlingar och foton som bevis på dina kostnader och när de uppstod. Dessa dokument hjälper dig att styrka dina avdrag.

Om du saknar kvitton och fakturor

Om du inte har kvar kvitton eller fakturor kan du ändå få avdrag om du kan bevisa att du har haft utgifter. I vissa fall kan du få avdrag för förbättringar baserat på ett uppskattat belopp. För att detta ska kunna godkännas behöver du andra typer av bevis som visar att förbättringar har gjorts, hur omfattande arbetet var och när det utfördes. Skatteverket kan godkänna följande underlag som bevis:

• Före- och efterbilder
• Ritningar
• Kontoutdrag
• Lånehandlingar
• Bygglovshandlingar
• Fastighetsdeklaration

Spara all dokumentation och dina uträkningar när du gör avdrag för uppskattade utgifter. Om du begär avdrag för utgifter som du inte har haft kan du bli skyldig att betala skattetillägg.